Czynsz za mieszkanie. Jak nalicza się opłaty mieszkaniowe? Za co dokładnie płacimy co miesiąc

Na rachunku ze spółdzielni mieszkaniowej bądź ze wspólnoty znajduje się wiele różnych pozycji, takich jak m.in.: eksploatacja, remonty, dźwig eksploatacja i utrzymanie urządzeń dźwigowych, opłata na konserwacje, wieczyste użytkowanie gruntu, działalność społeczno-wychowawcza, różnica wody na budynku, wywóz nieczystości…

Zastanawiasz się, za co tak właściwie płacisz co miesiąc spółdzielni?

To nie czynsz, tylko opłaty mieszkaniowe

Najpierw należy zaznaczyć, że czynsz to według kodeksu cywilnego kwota, jaką wynajmujący zobowiązuje się płacić właścicielowi lokalu za prawo do korzystania z niego. Dotyczy to więc wszystkich, którzy płacą za wynajęcie pokoju, mieszkania, domu, biura lub sklepu od właściciela budynku. Tak więc opłaty za spółdzielcze mieszkanie nie są czynszem (choć tak je potocznie nazywa), ponieważ nie ma tu relacji wynajmujący - najemca, lecz tylko członek spółdzielni - spółdzielnia.

Spółdzielcy, niezależnie od tego, czy mają lokatorskie, czy własnościowe prawo do lokalu regulują tylko opłaty mieszkaniowe. Na rachunku mamy więc koszty eksploatacji bieżącej, fundusz remontowy, opłatę za media itp.

Powszechnie jednak używane jest słowo „czynsz”.

Opłaty zależne i opłaty niezależne od zarządcy

Na opłaty mieszkaniowe składają się opłaty niezależne od zarządcy, a więc takie, które zwykle zależą od lokatorów oraz opłaty zależne od zarządcy, czyli zwykle niezależne od lokatorów.

Opłaty niezależne od zarządcy

Opłaty niezależne od zarządcy to te, na których wysokość nie mają wpływu spółdzielnie mieszkaniowe, wspólnoty czy prywatni właściciele nieruchomości. Do takich należą m.in.:

• opłata za zużycie wody i za kanalizację, która naliczana jest przez zakład wodociągów czy przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne działające w danej gminie. Kwoty są ustalane na podstawie uchwały rady miasta czy rady gminy;
• abonament, czyli opłata za usługę dostarczenia, czyli gotowości i utrzymania przesyłu wody. Czy korzystamy w danym miesiącu z wody, czy nie, taka opłata będzie od nas pobrana.
• opłata za ogrzewanie;
• opłata za energię elektryczną do części wspólnych danego budynku takich jak m.in. korytarze, piwnice, klatki schodowe, oświetlenie zewnętrzne przed budynkiem;
• wywóz śmieci,
• podatek od nieruchomości.

Opłaty zależne od zarządcy

Do opłat zależnych od zarządcy zaliczają się m.in.:

• opłaty na pensje dla zarządcy, czyli pracowników SM lub wspólnot.
• utrzymanie budynku mieszkalnego – m.in.: usługi sprzątania, remonty i usuwanie usterek, prowadzenie konta dla nieruchomości, ubezpieczenie posesji, obsługa prawna.
• odpis na fundusz remontowy.
• domofon,
• działalność społeczno-wychowawcza,
• dźwig i eksploatacja,
• opłata za badania obowiązkowe,
• opłata za dzierżawę wodomierzy.

Zobacz też: Opłaty za chodnik na osiedlu Pomorskim w Zielonej Górze

Co to jest eksploatacja i na co idą opłaty?

Opłaty oznaczone jako „eksploatacja” przeznaczane są na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością, czyli m.in.:

• pensje dla prezesa,
• pensje dla zarządu spółdzielni,
• pensje dla pracowników,
• pensje głównego księgowego
• na utrzymanie biura etc.

W przypadku wspólnoty mieszkaniowej często nazywa się to np. „eksploatacja wspólnoty” czy „personalne koszty administracji”. Podobnie jak w przypadku spółdzielni mieszkaniowej, opłaty te przeznaczane są na wynagrodzenie zarządcy, zarządu czy księgowego.

Zarząd wspólnoty czasem wybierany jest spośród innych mieszkańców i jego zadaniem jest wykonywanie czynności zarządcy administratora. Natomiast zwykle wspólnota zatrudnia profesjonalnego zarządcę, ale jednocześnie płaci symbolicznie zarządowi wybranemu spośród mieszkańców, aby kontrolował zarządcę.

Wysokość odpisu na te cele ustala zazwyczaj rada nadzorcza bądź zarząd.

Opłata na konserwacje

Co to takiego? W przypadku opłat na konserwacje, fundusze zebrane na ten cel przeznaczane są m.in. na koszty napraw i utrzymania:

• domofonu,
• wentylacji,
• instalacji centralnego ogrzewania
• pielęgnacji otoczenia domu itp.

Działalność społeczno-wychowawcza

W niektórych spółdzielniach mieszkaniowych członkowie w wykazie comiesięcznych opłat znajduje się pozycja „działalność społeczno-wychowawcza” bądź „działalność społeczno-kulturalna”. Zwykle opłata pobierana jest od mkw mieszkania i wynosi kilka gorszy za metr. Fundusze przeznaczane są np. na osiedlowy dom kultury, świetlicę, kółka zainteresowań itp.

Opłata za użytkowanie wieczyste

Co to takiego? To forma prawa własności gruntu, którego właścicielem jest skarb państwa lub gmina, a użytkuje (przez 99 lat) wspólnota albo spółdzielnia mieszkaniowa. Za użytkowanie wieczyste opłata wynosi co roku 1 proc. wartości gruntu.

Wywóz nieczystości

Gminy mogą wybierać jeden z czterech sposobów ich naliczania stawek za wywóz śmieci:

1. od liczby mieszkańców faktycznie zamieszkujących daną nieruchomość,
2. od powierzchni nieruchomości,
3. od ilości zużytej wody,
4. za gospodarstwo domowe (stawka ryczałtowa).

Opłata za wywóz nieczystości naliczana jest zwykle w zależności od liczby osób zamieszkujących dane mieszkanie. Każde miasto czy gmina osobno ustala takie stawki, które zależą m.in. od tego czy odpady są segregowane, czy nie.

Zobacz też: Nowy system opłat za śmieci w Krośnie Odrzańskim (TVKrosno24)

Opłata za dźwig

Zwykle spółdzielnie mieszkaniowe opłatę za eksploatację i konserwację urządzeń dźwigowych (winda) naliczają od powierzchni lokalu (zwykle kilkadziesiąt groszy za mkw) lub liczby zameldowanych osób.

Remonty – opłaty na fundusz remontowy

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych nakazuje im tworzenie funduszy remontowych, a ich członkowie muszą co miesiąc płacić zaliczki na taki fundusz.

Z kolei z takiego obowiązku zwolnione są wspólnoty mieszkaniowe, ale zwykle i tak to robią. O tym, czy taki fundusz remontowy powstanie i ile ma wynosić miesięczna stawka, decydują członkowie danej wspólnoty.

Opłaty podstawowe za media – ciepła i zimna woda, centralne ogrzewanie

Spółdzielnie oraz wspólnoty mieszkaniowe co miesiąc pobierają opłaty za dostawę zimnej wody i odprowadzenie ścieków. Cena 1 m sześc. jest ustalana raz do roku przez radę miasta lub gminy.

Natomiast za ciepłą wodę płacimy:

• jeśli podgrzewa się ją w blokowej kotłowni - płacimy dwa razy: za dostarczenie zimnej wody wodociągom, a później za jej podgrzanie;
• opłata stała za podgrzanie wody (EC), czyli za konserwację kotłowni, instalacji;
• za centralne ogrzewanie – w spółdzielniach mieszkaniowych płaci się przez cały rok, mimo że z ogrzewania korzysta się przez kilka miesięcy w roku. Wtedy opłaty rozkładają się na mniejsze raty. Natomiast we wspólnotach mieszkaniowych bywa różnie. W niektórych za centralne ogrzewanie płaci się tylko w okresie grzewczym, w innych zaś, podobnie jak w spółdzielniach, przez cały rok.

Opłata za energię elektryczną

Poza opłatami za energię elektryczną, która zużywamy we własnym mieszkaniu, czasami w wykazie znajduje się również opłata za prąd, który został zużyty w częściach wspólnych budynku, takich jak np.:

• klatki schodowe,
• piwnice,
• domofony,
• lampy na osiedlu.

Koszty dodatkowe

W tym przypadku środki przeznaczane mogą być np. na wynagrodzenie dla dozorcy budynku, środki czystości czy pokrycie opłat za ochronę.

Opłata za odczyt liczników, czy dzierżawę wodomierzy

Opłata za odczyt liczników czy dzierżawę wodomierzy dotyczy tych lokatorów, którzy w swoich mieszkaniach mają zainstalowane opomiarowanie wody czy centralnego ogrzewania.

Co zrobić, jeśli mamy wątpliwości co do wysokości pobieranych opłat?

Jeśli mamy wątpliwości co do wysokości pobieranych opłat przez spółdzielnię czy wspónotę mieszkaniową, zawsze możemy złożyć odwołanie. Należy jednak pamiętać, że to nie zwalnia nas z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości. Spółdzielnia bądź wspólnota powinna wytłumaczyć nam, za co dokładnie płacimy i przedstawić szczegółową kalkulację wydatków budynku, w którym mieszkamy.

Należy zaznaczyć, że wysokość opłat eksploatacyjnych obciążających członka spółdzielni powinna być powiązana, możliwie w maksymalnym stopniu, z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnię na poszczególne lokale.

Natomiast, jeśli nasze odwołanie okaże się zasadne i spółdzielnia przyzna nam rację, wówczas powinniśmy otrzymać zwrot nadpłaconych pieniędzy.

Członkowie spółdzielni wszelkie podwyżki opłat za mieszkania mogą kwestionować bezpośrednio na drodze sądowej. O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić wszystkich członków na piśmie wraz z uzasadnieniem.

Zobacz też: Wspólnota mieszkaniowa przy os. Śląskim 10 w Zielonej Górze toczy ostry spór ze spółdzielnią „Kisielin”. 07.10.2019