Zakup na rynku pierwotnym nie zawsze jest bezpieczny i pewny…
Przed podpisaniem umowy
Zakup nowego mieszkania odbywa się zwykle na podstawie umowy z deweloperem. Zanim ją jednak podpiszesz, sprawdź jednak jego wiarygodność, rzetelność i kondycję finansową. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostrzega: im piękniej wydane reklamówki z wizją przyszłego osiedla, tym bądź ostrożniejszy.
Tak sprawdzisz dewelopera:
1 Ustal, czy ten deweloper już coś wcześniej wybudował. Jeśli tak, to w jakim standardzie, czy z dochowaniem terminów - jeżeli nie, z jakich powodów.
2 Podpytaj osoby mieszkające w tych domach, co o nich sądzą i jakie mają doświadczenia z realizacji umowy.
3 Bardzo dokładnie zapoznaj się z planami. Nie tylko konkretnego budynku, ale całego osiedla. Sprawdź, w jaki sposób mają być - lub już są - zagospodarowane sąsiednie działki.
4 Sprawdź stan prawny gruntów, na których ma być wybudowane osiedle i konkretny budynek. Takie informacje znajdziesz w odpisach: z księgi wieczystej danej nieruchomości oraz rejestrze gruntów. Zbadaj też aktualność decyzji zezwalającej na budowę i zatwierdzającej projekt techniczny.
5 Ustal, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, które dobrowolnie przestrzegają Kodeksu Dobrych Praktyk.
Zawarcie umowy
Ważność zapisów
By umowa była ważna, deweloper musi:Księga wieczysta
Wpisu dokonuje się w dziale III (Prawa, roszczenia i ograniczenia) dla danej nieruchomości. Dla innych potencjalnych kupców działki z budynkiem w budowie jest to ostrzeżenie o tzw. roszczeniach osób trzecich.
Księgi wieczyste prowadzą wydziały sądów rejonowych, właściwych miejscowo dla położenia nieruchomości.
Dopóki nie wzniesiono budynku, nie można ustanowić odrębnej własności lokali. Czyli w praktyce przenieść ich własności na kupujących.
Co w umowie
W akcie notarialnym deweloper:Wszelkie zmiany postanowień umowy wymagają, żeby były ważne, zachowania formy aktu notarialnego. Deweloperzy często odradzają zawieranie umów właśnie w takiej formie. Mówią, że nic nie zyskasz, a tylko wydasz pieniądze na notariusza.
Tyle że w porównaniu z ceną mieszkania, wysokość jego wynagrodzenia jest niewielka. A dostajesz gwarancję niezmienności warunków umowy. W tym również ceny - chyba że co innego będzie wynikało z umowy, a ty zgodzisz się na taki zapis.
(Na podstawie materiałów Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów).
Z życia wzięte
Kasia i Tomek zachwycili się prospektem reklamowym nowego osiedla domkówjednorodzinnych. Z placami zabaw, zielenią, przedszkolem. Porozmawiali jednak ze znajomą, która mieszkała na osiedlu obok, wybudowanym przez tę samą firmą. Bardzo narzekała na fatalny dojazd.
Deweloper w rozmowie z naszą parą tłumaczył się, że on buduje tylko domy. I żadnego remontu ulicy nie planuje. Obiecanego placu zabaw nie zrobi, bo ziemi jest zbyt droga. Zamiast huśtawek postawi kolejny dom...
Umowy przedwstępne
Też są proponowane czasem przez deweloperów. Nie mają zalet przyrzeczeń w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak zgodzisz się na zawarcie umowy przedwstępnej, dla własnego dobra przypilnuj, by szczegółowo zapisano niej:1. Strony
Jeżeli deweloper prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji wójta/burmistrza/prezydenta miasta, zamieszcza się w umowie: imię, nazwisko, nazwę firmy, adres, numery REGON i NIP oraz numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej.
W przypadku spółek prawa handlowego (z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnych) trzeba wskazać jej siedzibę, numeru wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, wymienić nazwiska i funkcję osób występujących w imieniu spółki (z podaniem podstawy do reprezentacji). Wymienia się też wysokość kapitału zakładowego i NIP.
Jeśli chodzi o Ciebie, muszą być twoje dokładne dane adresowe oraz numery dowodu osobistego, PESEL i NIP. Jeżeli stroną umowy są małżonkowie, podpisują ją oboje (chyba że jedno udzieli drugiemu pełnomocnictwa).
2 Przedmiot
W umowie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu, związanego z konkretną nieruchomością gruntową. Określana jest:Na przykład: działka ew. nr 15 z obrębu Stare Hutowiska, jednostka rejestrowa G.46, posiadająca obszar 1753 m2, położona przy ul. Sołeckiej 2 w Hutowiskach), a także numerem księgi wieczystej, zbioru dokumentów lub numerem aktu własności ziemi.
3 Dokładne dane
Dotyczące:
4 Zakres prac budowlanych
W szczególności:Brak precyzji może skończyć się tym, że deweloper zastosuje najtańsze materiały, a ty nic nie będziesz mógł zrobić.
5. Terminy
Najważniejsze są:
Żądaj wskazania konkretnej daty, a nie przedziału czasowego (np. drugi kwartał roku). Wtedy, gdy deweloper nie dotrzyma terminu, będziesz mógł dochodzić naprawienia szkody.
Odpowiedzialność dewelopera mogą wyłączyć jedynie okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu (siła wyższa, np. powódź, trzęsienie ziemi). Nie jest nią zima, bo tym, że w Polsce pada śnieg, a temperatura spada, deweloper doskonale wie.
I powinien zaplanować prace budowlane z uwzględnieniem tych okoliczności, które nie uzasadniają przedłużenia terminu realizacji zobowiązania.
6. Cena
To najważniejsze postanowienie, które powinno znaleźć się w umowie. Podana cena powinna być brutto.Zdarza się, że deweloper już w trakcie wykonywania umowy dodatkowo żąda zapłacenia podatku VAT. Tłumacząc, że nie zawierała go cena uzgodniona w dokumencie przedwstępnym. Dlatego domagaj się wyraźnego zaznaczenia, że ustalona kwota zawiera podatek VAT.
Musi też bardzo precyzyjnie wynikać z niej, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za balkon i inne części składowe lokalu, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Jeżeli nie, konieczne jest dodatkowe ich wskazanie.
Ważne jest, by zaznaczyć, że cena nie ulega zmianie. Jeżeli w umowie znajdzie się postanowienie, iż może wzrosnąć np. o stopień inflacji), to tylko w odniesieniu do nieopłaconych przez Ciebie kwot!
Trzeba jasno określić warunki, po których spełnieniu czy zaistnieniu cena się zmieni i o ile. Jednocześnie musi Ci przysługiwać prawo do rezygnacji z umowy w takim przypadku. Chodzi o to, by deweloperzy nie przeciągali prac budowlanych, by więcej zarobić.
Musisz też znać harmonogram wpłat rat za mieszkanie. Nalegaj, by ostatnią wpłacić już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku - przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenoszącej jego własność na ciebie.
7 Zapis wprowadzający możliwość odstąpienia od umowy oraz przeniesienia praw na inną osobę, tzw. trzecią
8 Kary umowne
Jeżeli w umowie są przewidziane, to powinny być wprowadzone w sprawiedliwiej dla obu stron wysokości. Wprowadzając do umowy postanowienie, że uprawniony może dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary umownej, zapewniasz sobie możliwość całkowitego wyrównania szkody, która została wyrządzona.
9 Zarząd nieruchomością, czyli kto będzie jej gospodarzem
Zamieszczone powyżej uwagi odnoszą się do umów: * przyrzeczenia przeniesienia odrębnej własności mieszkania w budynku wielorodzinnym (własności budynku jednorodzinnego), * przeniesienia własności odrębnej nieruchomości (mieszkania) we wzniesionym przez dewelopera budynku wielorodzinnym (własności wzniesionego budynku jednorodzinnego) - które są zawierane już w konsekwencji podpisania i wykonania pierwszej z umów.
Tu bezpłatnie pomogą sprawdzić umowę
INSPEKCJA HANDLOWAFEDERACJA KONSUMENTÓW
RZECZNICY KONSUMENTÓW
Powiatowy: ul. Tankiewicza 5/7, tel. 095 733 04 39.
Powiatowy: ul. Podgórna 5, tel. 068 452 75 75, 068 452 75 20
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?