Nasza Loteria SR - pasek na kartach artykułów

Jak bezpiecznie kupić nowe mieszkanie

Katarzyna Borek 0 68 324 88 37 [email protected]
Kryzys finansowy odbije się także na firmach sprzedających nieruchomości. Dlatego dokładnie przyjrzyj się deweloperowi, u którego chcesz kupić mieszkanie.

Zakup na rynku pierwotnym nie zawsze jest bezpieczny i pewny…

Przed podpisaniem umowy
Zakup nowego mieszkania odbywa się zwykle na podstawie umowy z deweloperem. Zanim ją jednak podpiszesz, sprawdź jednak jego wiarygodność, rzetelność i kondycję finansową. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostrzega: im piękniej wydane reklamówki z wizją przyszłego osiedla, tym bądź ostrożniejszy.

Tak sprawdzisz dewelopera:

1 Ustal, czy ten deweloper już coś wcześniej wybudował. Jeśli tak, to w jakim standardzie, czy z dochowaniem terminów - jeżeli nie, z jakich powodów.

2 Podpytaj osoby mieszkające w tych domach, co o nich sądzą i jakie mają doświadczenia z realizacji umowy.

3 Bardzo dokładnie zapoznaj się z planami. Nie tylko konkretnego budynku, ale całego osiedla. Sprawdź, w jaki sposób mają być - lub już są - zagospodarowane sąsiednie działki.

4 Sprawdź stan prawny gruntów, na których ma być wybudowane osiedle i konkretny budynek. Takie informacje znajdziesz w odpisach: z księgi wieczystej danej nieruchomości oraz rejestrze gruntów. Zbadaj też aktualność decyzji zezwalającej na budowę i zatwierdzającej projekt techniczny.

5 Ustal, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, które dobrowolnie przestrzegają Kodeksu Dobrych Praktyk.

Zawarcie umowy

  • Umowa z deweloperem jest umową cywilnoprawną. Jej zapisy można negocjować!

  • Zawsze możesz skonsultować zapisy z prawnikiem lub miejskim/powiatowym rzecznikiem konsumentów.

  • Umowa powinna być w formie aktu notarialnego. Z zachowaniem wymogów art. 9 ustawy o własności lokali. Mówi on, że tylko w przypadku zawarcia umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego - w sytuacji wadliwego albo sprzecznego z umową jej wykonywania - możesz zwrócić się do sądu. Choćby z wnioskiem o powierzenie dalszych prac innemu wykonawcy - na koszt i ryzyko dewelopera.

    Ważność zapisów

    By umowa była ważna, deweloper musi:

  • mieć aktualne pozwolenie na budowę,
  • zatwierdzony projekt techniczny obiektu,
  • być właścicielem lub użytkownikiem gruntu, na którym ma stanąć budynek,
  • a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

    Księga wieczysta

    Wpisu dokonuje się w dziale III (Prawa, roszczenia i ograniczenia) dla danej nieruchomości. Dla innych potencjalnych kupców działki z budynkiem w budowie jest to ostrzeżenie o tzw. roszczeniach osób trzecich.

    Księgi wieczyste prowadzą wydziały sądów rejonowych, właściwych miejscowo dla położenia nieruchomości.

    Dopóki nie wzniesiono budynku, nie można ustanowić odrębnej własności lokali. Czyli w praktyce przenieść ich własności na kupujących.

    Co w umowie

    W akcie notarialnym deweloper:

  • Oświadcza, że jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenie na prowadzenie budowy oraz zatwierdzony projekt techniczny.
  • Zobowiązuje się do wybudowania budynku, potem ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na Ciebie.
  • Powinien się w nim znaleźć też wniosek o ujawnienie roszczenia w dziale III Księgi wieczystej nieruchomości.

    Wszelkie zmiany postanowień umowy wymagają, żeby były ważne, zachowania formy aktu notarialnego. Deweloperzy często odradzają zawieranie umów właśnie w takiej formie. Mówią, że nic nie zyskasz, a tylko wydasz pieniądze na notariusza.

    Tyle że w porównaniu z ceną mieszkania, wysokość jego wynagrodzenia jest niewielka. A dostajesz gwarancję niezmienności warunków umowy. W tym również ceny - chyba że co innego będzie wynikało z umowy, a ty zgodzisz się na taki zapis.

    (Na podstawie materiałów Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów).

    Z życia wzięte

    Kasia i Tomek zachwycili się prospektem reklamowym nowego osiedla domków
    jednorodzinnych. Z placami zabaw, zielenią, przedszkolem. Porozmawiali jednak ze znajomą, która mieszkała na osiedlu obok, wybudowanym przez tę samą firmą. Bardzo narzekała na fatalny dojazd.

    Deweloper w rozmowie z naszą parą tłumaczył się, że on buduje tylko domy. I żadnego remontu ulicy nie planuje. Obiecanego placu zabaw nie zrobi, bo ziemi jest zbyt droga. Zamiast huśtawek postawi kolejny dom...

    Umowy przedwstępne

    Też są proponowane czasem przez deweloperów. Nie mają zalet przyrzeczeń w formie aktu notarialnego. Jeżeli jednak zgodzisz się na zawarcie umowy przedwstępnej, dla własnego dobra przypilnuj, by szczegółowo zapisano niej:

    1. Strony

    Jeżeli deweloper prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji wójta/burmistrza/prezydenta miasta, zamieszcza się w umowie: imię, nazwisko, nazwę firmy, adres, numery REGON i NIP oraz numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej.

    W przypadku spółek prawa handlowego (z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnych) trzeba wskazać jej siedzibę, numeru wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, wymienić nazwiska i funkcję osób występujących w imieniu spółki (z podaniem podstawy do reprezentacji). Wymienia się też wysokość kapitału zakładowego i NIP.

    Jeśli chodzi o Ciebie, muszą być twoje dokładne dane adresowe oraz numery dowodu osobistego, PESEL i NIP. Jeżeli stroną umowy są małżonkowie, podpisują ją oboje (chyba że jedno udzieli drugiemu pełnomocnictwa).

    2 Przedmiot

    W umowie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu, związanego z konkretną nieruchomością gruntową. Określana jest:
  • numerem ewidencyjnym działki,
  • numerem lub nazwą obrębu
  • jednostki rejestrowej
  • posiadanym obszarem i adresem położenia.

    Na przykład: działka ew. nr 15 z obrębu Stare Hutowiska, jednostka rejestrowa G.46, posiadająca obszar 1753 m2, położona przy ul. Sołeckiej 2 w Hutowiskach), a także numerem księgi wieczystej, zbioru dokumentów lub numerem aktu własności ziemi.

    3 Dokładne dane

    Dotyczące:

  • budynku - położenie, liczba kondygnacji,
  • infrastruktury - media, oświetlenie, drogi dojazdowe, chodniki,
  • lokalu - piętro, łączna powierzchnia, liczba izb z podaniem ich metrażu, rozkład, rozmieszczenie okien i drzwi, parametry techniczno-eksploatacyjne. Wykończenie i jego standard (z wyszczególnieniem użytych materiałów i dopuszczalnych zmian).
  • części składowych lokalu: balkon, lodżia, piwnica, garaż, miejsce garażowe i inne.

    4 Zakres prac budowlanych

    W szczególności:

  • Kto odpowiada za wykończenie (biały montaż, podłogi, drzwi wewnętrzne, glazura, terakota itp.) - nabywca czy deweloper,
  • Jakie materiały będą użyte w pracach wykończeniowych: drzwi z litego drewna sosnowego czy płyta obciągnięta okleiną drewnopodobną. Okna drewniane czy z PCV? Jakie szyby, z jakim współczynnikiem, profilami, zabezpieczeniem antywłamaniowym, jakiego producenta itd.
  • Jaki będzie rodzaj ogrzewania - z określeniem, czy koszt grzejników jest wliczony w cenę mieszkania.

    Brak precyzji może skończyć się tym, że deweloper zastosuje najtańsze materiały, a ty nic nie będziesz mógł zrobić.

    5. Terminy

    Najważniejsze są:

  • zakończenia prac budowlanych,
  • przeniesienia własności lokalu.

    Żądaj wskazania konkretnej daty, a nie przedziału czasowego (np. drugi kwartał roku). Wtedy, gdy deweloper nie dotrzyma terminu, będziesz mógł dochodzić naprawienia szkody.

    Odpowiedzialność dewelopera mogą wyłączyć jedynie okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu (siła wyższa, np. powódź, trzęsienie ziemi). Nie jest nią zima, bo tym, że w Polsce pada śnieg, a temperatura spada, deweloper doskonale wie.

    I powinien zaplanować prace budowlane z uwzględnieniem tych okoliczności, które nie uzasadniają przedłużenia terminu realizacji zobowiązania.

    6. Cena

    To najważniejsze postanowienie, które powinno znaleźć się w umowie. Podana cena powinna być brutto.

    Zdarza się, że deweloper już w trakcie wykonywania umowy dodatkowo żąda zapłacenia podatku VAT. Tłumacząc, że nie zawierała go cena uzgodniona w dokumencie przedwstępnym. Dlatego domagaj się wyraźnego zaznaczenia, że ustalona kwota zawiera podatek VAT.

    Musi też bardzo precyzyjnie wynikać z niej, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za balkon i inne części składowe lokalu, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Jeżeli nie, konieczne jest dodatkowe ich wskazanie.

    Ważne jest, by zaznaczyć, że cena nie ulega zmianie. Jeżeli w umowie znajdzie się postanowienie, iż może wzrosnąć np. o stopień inflacji), to tylko w odniesieniu do nieopłaconych przez Ciebie kwot!

    Trzeba jasno określić warunki, po których spełnieniu czy zaistnieniu cena się zmieni i o ile. Jednocześnie musi Ci przysługiwać prawo do rezygnacji z umowy w takim przypadku. Chodzi o to, by deweloperzy nie przeciągali prac budowlanych, by więcej zarobić.

    Musisz też znać harmonogram wpłat rat za mieszkanie. Nalegaj, by ostatnią wpłacić już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku - przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenoszącej jego własność na ciebie.

    7 Zapis wprowadzający możliwość odstąpienia od umowy oraz przeniesienia praw na inną osobę, tzw. trzecią

    8 Kary umowne

    Jeżeli w umowie są przewidziane, to powinny być wprowadzone w sprawiedliwiej dla obu stron wysokości. Wprowadzając do umowy postanowienie, że uprawniony może dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary umownej, zapewniasz sobie możliwość całkowitego wyrównania szkody, która została wyrządzona.

    9 Zarząd nieruchomością, czyli kto będzie jej gospodarzem


    Zamieszczone powyżej uwagi odnoszą się do umów: * przyrzeczenia przeniesienia odrębnej własności mieszkania w budynku wielorodzinnym (własności budynku jednorodzinnego), * przeniesienia własności odrębnej nieruchomości (mieszkania) we wzniesionym przez dewelopera budynku wielorodzinnym (własności wzniesionego budynku jednorodzinnego) - które są zawierane już w konsekwencji podpisania i wykonania pierwszej z umów.

    Tu bezpłatnie pomogą sprawdzić umowę

    INSPEKCJA HANDLOWA

  • Gorzów Wlkp., 66-400 ul. Jagiellończyka 8, tel. 095 722 57 31, faks 095 720 07 70
  • Zielona Góra, 65-034 ul. Boh. Westerplatte 11 skr. 107, kier. 068 tel. 322 18 36, faks 322 18 36.

    FEDERACJA KONSUMENTÓW

  • Głogów, 67-200 ul. Poczdamska1, tel. 076 835 35 81
  • Gorzów Wlkp. 66-400 ul. Jagiełły 5, tel. 095 722 32 28
  • Polkowice 59-320 ul. Dąbrowskiego 2, tel. 076 845 05 52
  • Zielona Góra 65-076 ul. Westerplatte 9 (pok. 216), tel. 068 325 59 75
  • Żary 68-200, Rynek 17, tel. 068 477 15 93

    RZECZNICY KONSUMENTÓW

  • Gorzów Wlkp., miejski: ul. Orląt Lwowskich 1, tel. 095 721 67 47, 095 721 67 48
    Powiatowy: ul. Tankiewicza 5/7, tel. 095 733 04 39.
  • Zielona Góra, miejski: ul. Stary Rynek 1, tel. 068 456 49 52
    Powiatowy: ul. Podgórna 5, tel. 068 452 75 75, 068 452 75 20
  • Choszczno, powiatowy: ul. Nadbrzeżna 2, tel. 095 765 70 11
  • Głogów, powiatowy: ul. Sikorskiego 21, tel. 076 72 82 800
  • Krosno Odrzańskie, powiatowy: ul. 17 Pionierów 2, tel. 068 383 51 72, 068 383 51 74
  • Międzychód, powiatowy: ul. 17 Stycznia (starostwo) , tel. 095 748 87 38, 095 748 23 85
  • Międzyrzecz, powiatowy: ul. Przemysłowa 2, tel. 095 742 84 19
  • Myślibórz, powiatowy: ul. Marcinkowskiego 2, tel. 095 747 20 21 (wew. 35)
  • Nowa Sól, powiatowy: ul. Moniuszki 3 b, tel. 068 458 68 22
  • Słubice, powiatowy: ul. Piłsudskiego 20, tel. 095 758 05 95, 095 759 20 17
  • Strzelce Krajeńskie, powiatowy: Ks. St. Wyszyńskiego 7, tel. 095 763 70 28 (wew. 28)
  • Sulęcin, powiatowy i miejski: ul. Lipowa 18, tel. 095 75 55 243
  • Świebodzin, powiatowy: ul. Kolejowa 2, tel. 068 475 53 66
  • Wolsztyn, powiatowy: ul. 5-go Stycznia 5, tel. 068 384 56 43, 068 384 27 00
  • Wschowa, powiatowy: pl. Kosynierów 1c, tel. 065 540 48 00,065 540 17 96
  • Żary, powiatowy: al. Jana Pawła II 5, tel. 068 363 06 26
  • Żagań, powiatowy: ul. Dworcowa 39, tel. 068 477 58 02
  • Dołącz do nas na Facebooku!

    Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!

    Polub nas na Facebooku!

    Kontakt z redakcją

    Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?

    Napisz do nas!
    Wróć na gazetalubuska.pl Gazeta Lubuska