Jak zwiększyć szanse na kredyt hipoteczny

Niewiele osób posiada wystarczającą sumę pieniędzy na zakup wymarzonego mieszkania czy domu. Dla większości jedynym rozwiązaniem jest wzięcie kredytu hipotecznego. Tyle że obecnie trudniej go dostać niż kiedyś. Dlatego warto - jeszcze przed złożeniem wniosku - zadbać o zdolność kredytową. To właśnie ją w pierwszej kolejności sprawdzi bank.

1. Zdolność kredytowa określa możliwość spłacenia pożyczonych pieniędzy razem z odsetkami w określonym terminie. Czyli przedstawia maksymalną kwotę, na jaką bank udzieli nam pożyczki.

- Możemy samodzielnie wstępnie oszacować taką kwotę, korzystając na przykład z internetowego kalkulatora. Jeśli okaże się, że nie jest wystarczająca, nie trzeba załamywać rąk. Są sposoby, dzięki którym można zwiększyć swoją zdolność kredytową - mówi Łukasz Kosiński (Credit House, Związek Firm Doradztwa Finansowego).

2. Zdolność kredytowa zależy od kilku czynników. Można je podzielić na dwie najważniejsze kategorie:

* dochody;

* ponoszone zobowiązania - comiesięczne wydatki na mieszkanie, prąd, utrzymanie rodziny, spłacane kredyty.

3. Wysokość dochodów zwykle trudno zmienić, ale na zobowiązania mamy już duży wpływ.

4. Przyjrzyjmy się nie tylko rachunkom i ratom, które mamy co miesiąc do opłacenia, ale również posiadanym kartom kredytowym i limitom w koncie.

- Wielu klientów nie zdaje sobie sprawy, że możliwość uzyskania kredytu obniżają karty kredytowe czy limity w koncie i to niezależnie od sposobu ich wykorzystania - wyjaśnia Michał Krajkowski (Dom Kredytowy Notus, ZFDF). - Każdy bank przyjmuje około 3-5 procent przyznanego limitu jako miesięczne obciążenie. Dzieje się tak również w sytuacji, gdy od wielu miesięcy nawet nie wyjęliśmy karty kredytowej z portfela i nigdy się na niej nie zadłużyliśmy. Bank traktuje jednak przyznany limit jako możliwość potencjalnego zadłużenia. Dlatego, aby podwyższyć swoją zdolność kredytową, warto pozamykać wszystkie zbędne produkty kredytowe.

5. Czynnikiem warunkującym wysokość kredytu jest nasz stan posiadania. Chodzi tu nie tylko o wysokość środków na rachunku bankowym oraz regularne wpływy, ale również to, czy i ile posiadamy kart kredytowych. Nie bez znaczenia jest także wysokość limitu na kartach czy wysokość debetu w rachunku osobistym. Jeżeli możemy zlikwidować karty kredytowe, zróbmy to - jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt. Spłata i zamknięcie takich zobowiązań, jak pożyczki czy karty kredytowe podwyższa zdolność kredytową.

WKŁAD WŁASNY

Jest świetną kartą przetargową w rozmowach z bankiem. Dlatego warto zadbać o zbilansowanie wpływów i wydatków. Tak zarządzajmy domowym budżetem, aby co miesiąc odkładać pewną stałą kwotę. Będziemy mogli ją przeznaczyć na wkład własny na zakup nieruchomości. - Jest to szczególnie istotne. Bank nagradza takich kredytobiorców, oferując im niższą marżę i rezygnując z ubezpieczenia pomostowego - podkreśla Anna Maszkowska (Expander).
- Banki przychylniej patrzy na osoby, które angażują własne środki w inwestycję niż na te, które całość finansują kredytem, czyli środkami obcymi. Łagodniej traktowani są też często stali klienci. Dlatego pozytywnie na wiarygodność kredytobiorcy wpływa założenie rachunku w banku, w którym ubiega się o kredytu i które zasilane jest co miesiąc jego wynagrodzeniem - dodaje Kosiński.
Jeśli mamy auto i rozważamy jego sprzedaż, zróbmy to jeszcze przed złożeniem wniosku o kredyt. Po pierwsze, odpadnie stały koszt rzędu 300-500 zł, który będzie brany pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Po drugie, możemy przeznaczyć tę kwotę właśnie na wkład własny.

POMOC NAJBLIŻSZYCH

Kolejną opcją, którą w miarę możliwości warto wziąć pod uwagę - zwłaszcza, gdy wątpimy w samodzielną zdolność kredytową - jest dołączenie innej osoby do kredytu. Banki dopuszczają możliwość wzięcia go z osobami trzecimi. Może to być partner, rodzice. Co ważne, taka osoba nie musi jednocześnie stawać się współwłaścicielem nieruchomości, którą chcemy sfinansować.

* Dobrze, jeżeli współkredytobiorca ma odpowiednio wysokie dochody, bo to zwiększa wspólną zdolność kredytową. Nie znaczy to jednak, że obie strony muszą mieć ponadprzeciętne zarobki.

* Ograniczeniem jest wiek osoby, z którą chcielibyśmy zaciągnąć kredyt. Górny limit wiekowy wynosi najczęściej 70-75 lat.

- Warto jednak pamiętać o tym, że bank będzie uwzględniał nie tylko dochody wszystkich kredytobiorców, ale także ich zobowiązania. Oznacza to, że w skrajnym przypadku dodatkowy współkredytobiorca może wręcz obniżyć naszą zdolność kredytową - ostrzega M. Krajkowski. - W sytuacji, gdy do kredytu przystępują także osoby starsze, koniecznie trzeba zwrócić uwagę na ich wiek i konsekwencje z niego wynikające. Większość banków ustalając okres kredytowania, będzie odnosiła się do wieku najstarszej osoby. To może skutkować tym, że kredyt zaciągniemy tylko na kilka czy kilkanaście lat. Krótszy okres spłaty będzie oznaczał niższą kwotę, jaką możemy pożyczyć.

ZATRUDNIENIE

Jest bardzo istotnym elementem przesądzającym o decyzji kredytowej. Banki zwracają uwagę na to, jaką umowę możemy przedstawić: o dzieło, zlecenia, o pracę na czas określony, czy nieokreślony.
- Najbardziej wiarygodna - a zatem o największej zdolności kredytowej - jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Dla bankowców to swojego rodzaju zapewnienie, że dopóki nie wydarzy się nic nieprzewidzianego, nie pojawią się niezależne od nas okoliczności, będziemy pracować. Czyli spłacać raty - tłumaczy Leszek Zięba (Aspiro). Oznacza to, że - jeśli oczywiście mamy taką możliwość - warto wynegocjować z pracodawcą właśnie umowę o pracę na czas nieokreślony, a nie cywilnoprawną. Pamiętajmy także o premiach, nagrodach i wszystkich dodatkowych dochodach, które odpowiednio udokumentowane mogą zwiększyć nasze szanse na kredyt.

WYBÓR RAT

Lepiej zdecydować się na spłatę kredytu w ratach równych, a nie malejących. Ta decyzja podniesie zdolność kredytową. Pozytywnie wpłynie na nią również wydłużenie okresu spłaty zobowiązania. - Nawet w sytuacji, gdy planujemy spłacić je w ciągu kilku lat, to zawnioskowanie na długi okres spłaty uczyni ratę wymagalną znacznie niższą i dzięki temu uzyskamy wyższy kredyt - podpowiada Krajkowski.
Pamiętajmy jednak, że wydłużenie okresu spłaty ponad 25 lat nic już nie daje. Bo zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego banki muszą liczyć zdolność kredytową maksymalnie do tego okresu. Musimy również wiedzieć, że minusem długich lat spłaty jest także znaczny wzrost łącznych kosztów odsetkowych.

JAK NIE TU,
TO MOŻE TAM

Jeśli spotkamy się z odmową przyznania kredytu, idźmy do innego banku. Ale nie składamy wielu wniosków na raz. Składając wniosek o kredyt do wielu banków, możemy obniżyć szanse na jego przyznanie!

- Dzieje się tak, ponieważ każdy wniosek o kredyt wiążę się z wysłaniem przez bank, w którym się o niego ubiegamy, zapytania do Biura Informacji Kredytowej. BIK prowadzi rejestr posiadanych przez nas kredytów i terminowości obsługi. Na ich podstawie dokonuje oceny punktowej każdego kredytobiorcy. Im więcej zobowiązań i bardziej terminowa obsługa, tym wyższa ocena - tłumaczy Kosiński. - Jednak tę ocenę obniża każde zapytanie skierowane przez bank, w którym staramy się o kredyt. Tym samym złożenie w krótkim odstępie czasowym wniosków w kilku bankach może negatywnie wpłynąć na naszą ocenę ustalaną przez BIK. A to ona jest jednym z parametrów, na którego podstawie zapada decyzja kredytowa.
Aby nie pogarszać swojej zdolności kredytowej, lepiej skorzystać z bezpłatnej pomocy doradcy kredytowego (prowizję wypłaca mu bank, nie klient). Realnie oceni nasze szanse i wyśle wnioski tylko do banków, w których widoki na przyznanie kredytu są największe, a wymagania najbardziej dostosowane do sytuacji kredytobiorcy.

Nieruchomości z Twojego regionu