Renta w zamian za mieszkanie. Co trzeba wiedzieć o takich umowach!

Starsze osoby często pytają nas o ofertę firm reklamujących umowy o świadczenia dożywotnie (rentę dożywotnią). Te spółki działają tak, że w zamian za przeniesienie na nie prawa własności do nieruchomości zapewniają emerytom świadczenia pieniężne oraz możliwość pozostania w lokalu aż do śmierci. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zbadał 46 przekazów reklamowych na ten temat. Zakwestionował 17. Wśród nich takie sugerujące, że prawa konsumenta są zabezpieczone lepiej niż w rzeczywistości. Badania pokazują, że nie zdajemy sobie sprawy z ryzyka zawierania tego typu umów. Przeczytaj, co zdaniem UOKiK warto o nich wiedzieć.

UMOWA ŚWIADCZEŃ DOŻYWOTNICH

Potocznie określa się ją mianem odwróconej hipoteki. Używając tego terminu jako skrótu pojęcia "odwrócony kredyt hipoteczny". Polega on na tym, że właściciel nieruchomości (domu, mieszkania) zawiera z bankiem umowę, na mocy której uzyskuje comiesięczną wypłatę (zwaną rentą), linię kredytową albo też jednorazową kwotę pieniędzy. Dostaje je w zamian za ustanowienie na rzecz banku hipoteki na danej nieruchomości. Główną cechą takich umów jest to, że właściciel nie pozbywa się własności mieszkania. Jest to tzw. model kredytowy odwróconej hipoteki. W przedstawionym rozumieniu nieuregulowany w polskim prawie. Odpowiednia ustawa jest dopiero przygotowywana. Firmy znalazły jednak legalny sposób, by zawierać umowy świadczeń dożywotnich. Wykorzystując przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące umowy dożywocia i renty. Stworzyły z nich konstrukcje prawne, które mają spełniać funkcję zbliżoną do odwróconego kredytu hipotecznego. To dlatego umowy, które oferują zwykło się określać mianem odwróconej hipoteki. Różnica jest jednak znacząca!

Zapamiętaj: w umowach zawieranych obecnie na polskim rynku przenosi się na przedsiębiorcę własność nieruchomości w zamian za dożywotnie świadczenia już z chwilą ich zawarcia.

Zdaniem UOKiK przy komercyjnym zawieraniu umów świadczeń dożywotnich zapisy Kodeksu cywilnego nie zapewniają seniorom dostatecznej ochrony. W szczególności z uwagi na ryzyko utraty prawa do mieszkania w przypadkach objęcia nieruchomości egzekucją bądź upadłości jej właściciela.

KTO CI POMOŻE

KTO CI POMOŻE

Do kogo zwrócić się z pytaniami lub prośbą o pomoc w sprawach związanych z umowami świadczeń dożywotnich? Najlepiej do prawnika. Ich wyjątkowy charakter powoduje bowiem, że ograniczona jest możliwość pomocy ze strony instytucji ochrony konsumentów. Zwłaszcza wówczas, kiedy ewentualne problemy pojawią się już po zawarciu umowy. Klientom nie przysługuje procedura reklamacyjna czy też prawo odstąpienia od niej, a takimi sprawami zajmują się na przykład rzecznicy konsumentów. Zawsze mogą jednak udzielić porady lub informacji. O kontakt do nich pytaj w najbliższym starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta. Adresy i telefony do rzeczników znajdziesz także na stronie internetowej www.uokik.gov.pl
Pomocne będą też kluby Federacji Konsumentów, które znajdują się w 48 miastach (szczegółowe informacje znajdziesz na stronie internetowej www.federacjakonsumentow.org.pl). Prawnicy federacji mogą podjąć bezpośrednią interwencję, pomóc w mediacji lub sporządzeniu pisma do przedsiębiorcy lub sądu.

TAK TO DZIAŁA W POLSCE

1. Obecnie nie ma u nas przepisów regulujących odwrócony kredyt hipoteczny. Trwają prace legislacyjne nad projektem ustawy o nim oraz rencie dożywotniej.

2. Aktualnie na polskim rynku działają przedsiębiorcy oferujący zawieranie umów na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Na ich podstawie uzyskuje się dożywotnie, okresowe świadczenia w gotówce w zamian za mieszkanie, którego właścicielem przedsiębiorca staje się już z chwilą zawarcia umowy.

3. Zawierając umowę świadczeń dożywotnich, przestajemy być właścicielem swojego domu. Oznacza to, że nie odziedziczą go nasi spadkobiercy i nie przysługuje im prawo do świadczeń pieniężnych.

4. Po zawarciu umowy nie jesteś już właścicielem domu, ale masz prawo zajmowania go - po ustanowieniu służebności osobistej mieszkania lub prawa użytkowania nieruchomości. Bardzo ważne jest ujawnienie tych praw w księdze wieczystej!

5. Bez zgody firmy nie możesz zameldować kogoś w mieszkaniu (z wyjątkiem małżonka i dzieci małoletnich, a także innych osób, które są przez Ciebie utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego), ani też je wynająć.

6. Umowa świadczeń dożywotnich może być zawarta bez względu na wiek seniora, stan jego zdrowia czy zdolność kredytową.

7. Jest zawierana w formie aktu notarialnego. To oznacza, że po jego podpisaniu trudno uchylić się od jej prawnych skutków.

8. Oświadczenie firmy w akcie notarialnym o poddaniu się egzekucji może zabezpieczać
roszczenia w zakresie prawa do renty. Gdy nie będzie płacić umówionej kwoty lub uiszczać opłat mieszkaniowych, istnieje możliwość prowadzenia egzekucji w zakresie tych świadczeń bez konieczności procesu sądowego. Nie ma jednak żadnego zabezpieczenia, na mocy którego można odzyskać własność mieszkania! Pozostaje jedynie proces sądowy.

INFOLINIA KONSUMENCKA

INFOLINIA KONSUMENCKA

Prowadzona jest przez Federację Konsumentów. Pod numer 800 007 707 możesz zadzwonić od poniedziałku do piątku w godzinach 9.00-17.00.

CO W UMOWIE

* Ważne jest, aby zawarto w niej zobowiązanie firmy do wystąpienia z wnioskiem o wpisanie ustanowionych na Twoją rzecz praw służebności osobistej mieszkania lub prawa użytkowania nieruchomości do księgi wieczystej. W takim wypadku, nawet gdyby spółka sprzedała nieruchomość, jej nabywca będzie musiał respektować to prawo. Twoja pozycja będzie jednak osłabiona w przypadku egzekucji z nieruchomości, a także w razie upadłości przedsiębiorcy.

* Warto też zadbać o poszanowanie spokoju i prywatności - zobowiązując nabywcę do niezbywania lokalu, niewprowadzania do niego żadnych osób i instytucji, niemeldowania osób trzecich. Nawet jeśli zastrzega sobie prawo zameldowania kogoś, taka możliwość powinna być uzależniona od uzyskania pisemnej zgody seniora.

ZANIM PODPISZESZ

1. Zorientuj się, jakie podmioty oferują w Polsce umowy świadczeń dożywotnich. Porównaj ich oferty. Kieruj się jednak nie tylko wysokością renty, ale również wiarygodnością przedsiębiorcy oraz rodzajem i zakresem udzielanych przez niego zabezpieczeń.

Dobra rada: firmę sprawdzisz w Krajowym Rejestrze Sądowym (im dłuższy staż na rynku i większy majątek, tym lepiej dla oceny jej kondycji), na stronie Komisji Nadzoru Finansowego pod adresem ww.knf.gov.pl oraz w sieci. Opinii szukaj jednak nie na stronie internetowej przedsiębiorcy, a na forach. I podchodź do nich krytycznie.

2. Zażądaj projektu umowy na piśmie oraz pisemnej kalkulacji przewidywanej renty. Zwróć uwagę na to, jaką jej część będziesz otrzymywać w gotówce, a jaką spółka będzie przekazywać poza Twoim udziałem na konto spółdzielni czy wspólnoty tytułem opłat mieszkaniowych.

3. Negocjuj warunki umowy! Szczególnie w zakresie wyceny wartości nieruchomości. Nie trzeba poprzestawać wyłącznie na wycenie dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez spółkę. Możesz wziąć własnego biegłego, ale wówczas Ty zapłacisz za jego opinię.

4. Gdy otrzymasz projekt umowy, daj sobie czas do namysłu. Porozmawiaj ze znajomymi, rodziną, osobami, którym ufasz. Skontaktuj się z prawnikiem. Nawet jeśli jesteś zdecydowany, zawsze warto omówić poszczególne warunki porozumienia. W razie wątpliwości zadawaj pytania przedstawicielowi nabywcy. Zadbaj o to, aby jego wyjaśnienia i stanowisko przedstawiano Ci na piśmie!

ILE MOŻNA DOSTAĆ

Wysokość świadczenia uzależniona jest od wartości nieruchomości (mieszkanie, dom, grunt) oraz wieku seniora. Wynosi łącznie od 30 do 40 proc. wartości nieruchomości, uwzględniając statystyczną średnią długość życia mężczyzn i kobiet (wg Głównego Urzędu Statystycznego). Świadczenie może być wypłacone jednorazowo przy zawarciu umowy. Renta jest najczęściej pomniejszana o opłaty mieszkaniowe (czynsz lub dodatkowo media). Należności firma przekazuje bezpośrednio, więc nie będziesz dysponował całością świadczenia. Może się zdarzyć, że będzie równe lub niższe niż kwota opłat za mieszkanie. Wtedy nie otrzymasz żadnej gotówki do ręki, a nawet będziesz musiał pokryć powstałą różnicę. W takim wypadku korzyść wyraża się w tym, że nie płacisz czynszu lub uiszczasz go w niższej wysokości.

GWARANCJA WYPŁATY RENTY

Musisz wiedzieć, że tego rodzaju świadczenie pieniężne nie jest objęte gwarancjami ani ze strony państwa, ani innych instytucji. Wypłata renty w umówionej wysokości i w terminie zależy jedynie od uczciwości, rzetelności i wiarygodności przedsiębiorcy.

Nieruchomości z Twojego regionu