Tak powstaje wspólnota mieszkaniowa! Sprawdź, kto może do niej należeć

Na początek musimy poznać najważniejsze informacje dotyczące wspólnoty mieszkaniowej.

1. Tworzą ją wyłącznie właściciele lokali, które mieszczą się w jednym lub wielu budynkach i wchodzą w skład jednej działki. Najemcy lokali nie mogą być członkami.

2. Wspólnota powstaje po to, aby można było sprawnie zarządzać budynkiem: dbać o jego czystość, stan techniczny, wywóz śmieci, opłacać rachunki za prąd na klatce schodowej itd. Jest to więc pewien sposób zarządzania nieruchomością.

3. Na wspólnotę składają się wyłącznie lokale o wyodrębnionym prawie własności.

ZAPAMIĘTAJ
Odrębna własność to taka, która jest niczym nieograniczona. Dzięki niej jesteśmy rzeczywistymi posiadaczami lokalu i gruntu pod nim.

4. Prawo odrębnej własności wiąże się również z tym, że wspólnie z innymi lokatorami posiadamy:

* części budynku (w wysokości naszego udziału w nieruchomości);

* prawa do gruntu pod nim;

* urządzenia, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali;

- te elementy nazywamy częściami wspólnymi nieruchomości i jeszcze do nich wrócimy.

5. Lokal wspólnoty nie musi być mieszkaniem. Równie dobrze może to być biuro, sklep, restauracja, zakład usługowy czy warsztat. Ich właścicielem może być prywatna osoba, ale także przedsiębiorstwo, spółka, gmina, spółdzielnia itd.

WAŻNE
Wspólnota może powstać nawet tam, gdzie są wyłącznie lokale użytkowe.

6. Członkowie wspólnoty razem podejmują wszelkie decyzje, które jej dotyczą - na zasadach, które opisujemy w kolejnych odcinkach poradnika.

7. Okresem rozliczeniowym wspólnoty jest rok kalendarzowy.

8. Wspólnota może:

* nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, za które staje się odpowiedzialna;

* pozywać i być pozywana.

WAŻNE
Za zaciągnięte zobowiązania każdy członek wspólnoty odpowiada proporcjonalnie do wysokości swojego udziału w nieruchomości wspólnej.

O wspólnotach mieszkaniowych mówi ustawa o własności lokali. Określa m.in.: sposób ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych i tych o innym przeznaczeniu; zasady funkcjonowania i życia we wspólnocie. Z tego dokumentu właściciele dowiedzą się również o prawach, obowiązkach i zarządzie nieruchomością wspólną. W zakresie nieuregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego.

1. Najważniejsza informacja brzmi: wspólnoty mieszkaniowej nie da się założyć. Powstaje z mocy prawa - gdy choć jeden z lokali wchodzących w skład nieruchomości zostanie wykupiony.

ZAPAMIĘTAJ
Lokatorzy bloku czy kamienicy nie mogą zwołać zebrania i stwierdzić, że odtąd stają się wspólnotą. Bo jej powstanie nie zależy od decyzji, wyrażenia woli, ale wynika z posiadania aktu własności. Członkiem wspólnoty można stać się wyłącznie z chwilą kupna lokalu.

2. Gdy ktoś kupił na odrębną własność mieszkanie, w którym są także lokale będące własnością gminy, wtedy ma ona dwóch członków: gminę i osobę prywatną. I to oni decydują o remontach, wysokości wpłat na utrzymanie nieruchomości itd.

3. Gdy kupujemy mieszkanie od dewelopera, wspólnota powstaje w momencie podpisania pierwszej umowy przeniesienia własności lokalu.

1. Odrębną własność lokalu można ustanowić m.in. w drodze umowy, która może być zawarta:

* przez współwłaścicieli nieruchomości;

* właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.

2. Powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

3. Taka umowa musi określać w szczególności:

* rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych;

* wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

4. Współwłaściciele mogą w umowie określić również sposób zarządu nieruchomością wspólną.

5. Odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu (dewelopera) do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy.

1. Każdy z członków wspólnoty jest również właścicielem części gruntu, na którym stoi nieruchomość oraz wszystkich jej części wspólnych.

WAŻNE
Zgodnie z przepisami z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w danym budynku w tej nieruchomości zostaje wydzielona tzw. część wspólna. W częściach ułamkowych jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali w danym budynku.

2. Nieruchomość wspólną stanowią:

* grunt (pod budynkiem, tereny zielone i rekreacyjne, place zabaw, parkingi);

* części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali (np. klatka schodowa, winda, kotłownia, wózkownia, pralnia, suszarnia i inne wspólne schowki, strych, zsyp);

* elementy zewnętrzne budynku (elewacja, balkony, dach, śmietnik);

* instalacje i urządzenia (centralnego ogrzewania, wodno-kanalizacyjne, gazowe, kominowe itp.).

ZAPAMIĘTAJ
Wspólnota jako całość odpowiada i płaci za naprawy, konserwację, eksploatację i remonty części wspólnej nieruchomości. Oznacza to, że kosztami obciążani są wszyscy członkowie: proporcjonalnie do powierzchni zajmowanego lokalu.

3. Dla wyznaczenia stosunku powierzchni - oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu - określa się jego powierzchnię użytkową wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

ZAPAMIĘTAJ
Udział w nieruchomości wspólnej związany jest z własnością lokalu i dlatego nie można się go zrzec.

Każdy z właścicieli poszczególnych lokali wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej ma ściśle określony udział w nieruchomości wspólnej.

1. Udział podany jest w umowie notarialnej oraz wpisany do księgi wieczystej.

2. Odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu (wraz z powierzchnia pomieszczeń przynależnych) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wchodzących w skład nieruchomości wspólnej (wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi).

ZAPAMIĘTAJ
Pomieszczenia przynależne to takie przypisane do danego lokalu. W szczególności są to: piwnica, strych, komórka i garaż.

3. Udziały liczy się w ten sposób również wtedy, gdy nieruchomość, z której wyodrębnia się własność lokali stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami.

4. Może też nastąpić wyodrębnienie własności co najmniej jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych albo z zastosowaniem innego sposobu niż opisany.

Wtedy - jeżeli przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalano wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej w taki sam sposób - do czasu wyodrębnienia ostatniego, stosuje się zasady obliczania udziału w nieruchomości wspólnej takie, jak przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu. Ten przepis nie działa, jeżeli wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i dotychczasowy właściciel nieruchomości dokonają w umowie (w formie aktu notarialnego) nowego ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

5. W przypadku wyodrębniania własności etapami właściciele już wyodrębnionych lokali nie są stronami tych umów.

ZAPAMIĘTAJ
Wszystkie udziały stanowią 100 proc. nieruchomości wspólnej. Podaje się je zawsze w ułamku zwykłym.

Przykład z życia: mieszkanie Kowalskiego ma 80 mkw. powierzchni użytkowej. Kamienica - 1 tys. mkw. Po wykupie lokalu jego udział we współwłasności wyniesie 80/1000, czyli 2/25.

6. Licząc udziały we współwłasności, jaką jest nieruchomość wspólna, pamiętajmy: chodzi tu tylko o sumę powierzchni użytkowej lokali, a nie całego budynku. Do jego powierzchni nie wlicza się klatek schodowych, strychów, piwnic itp.

Nieruchomości z Twojego regionu