Wynajem mieszkania zyskuje na popularności wśród Polaków? Tak twierdzą m.in. deweloperzy i fundusze inwestycyjne, ale jak jest naprawdę?

Polacy nie lubią wynajmować – wolą kupować. Według ubiegłorocznego raportu firmy CBRE mieszkania od prywatnych właścicieli i od firm wynajmuje tylko 4 proc. z nas. Na tle średniej europejskiej – 31 proc. – jest to wynik bardzo niski. Niechęć Polaków do najmu umacniały przez lata m.in. stosunkowo tanie i łatwo dostępne kredyty hipoteczne, zachęcające do zamieszkania „na swoim”.

Obecnie – w obliczu wysokich rat, malejącej zdolności kredytowej i rosnących kosztów życia – o kupowaniu i wynajmowaniu mieszkań zaczyna się mówić nieco inaczej. W mediach toczą się dyskusje o tym, czy zakup mieszkania to dziś faktycznie taki dobry pomysł, a wielu ekspertów przyznaje, że czynsz najmu często jest niższy niż rata kredytu.

– W ciągu zaledwie 2 miesięcy koszt najmu w Gdyni wzrósł aż o 11 proc., a w Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku po 10 proc. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednak, że oprocentowanie kredytów hipotecznych rośnie tak szybko, że miesięczny koszt najmu jest i tak niższy niż rata kredytu dla wszystkich badanych miast – czytamy w podsumowaniu kwietnia.

Czy w tej sytuacji Polacy polubią najem i zaczną wybierać go zamiast kredytu? Jest o wiele za wcześnie, żeby wyciągać takie wnioski. Nie ma żadnych twardych danych, które by to potwierdzały. Jednocześnie trudno zakładać, że z dnia na dzień zmieni się powszechne w Polsce przekonanie, że lepiej spłacać własne M niż płacić komuś za wynajem. Pewne sygnały z rynku świadczą jednak, że wzrost popularności najmu jest możliwy.

Już od kilku miesięcy eksperci zauważają, że rynek mieszkaniowy w Polsce hamuje po poprzednich, rekordowych latach. Spada zarówno liczba budowanych mieszkań, jak i ich sprzedaż, m.in. w związku ze stale rosnącymi cenami nieruchomości oraz malejącą zdolnością kredytową nabywców. W okresie styczeń-marzec 2022 r. 14 największych giełdowych deweloperów sprzedało łącznie tylko niecałe 5 tys. mieszkań. Spowolnienie widać też w rozpoczynanych i planowanych budowach.

– [W marcu 2022 r. – przyp. red.] inwestorzy ruszyli z budową niespełna 24 tys. mieszkań, co jest rezultatem o ponad jedną piątą gorszym od uzyskanego w marcu ub. roku (…) – zauważa Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. – Bardzo przeciętnie wypadli deweloperzy z wynikiem 13 tys. rozpoczętych w marcu lokali, czyli aż o 27 proc. mniej rdr.

Czy tak wyraźne hamowanie rynku oznacza, że Polacy będą mniej kupować, a więcej wynajmować? Takie tezy pojawiają się dziś w mediach, ale prawda jest taka, że po prostu tego nie wiemy. Jak pokazał przykład wojny na Ukrainie, niepewność skłania nabywców raczej do odsunięcia zakupu w czasie niż do całkowitej rezygnacji z wymarzonego M. Należy się spodziewać, że większość osób chcących zamieszkać „na swoim” prędzej skorzysta z innych dostępnych opcji – np. kredytu bez wkładu własnego – niż postanowi wynajmować.

W mediach można też spotkać opinie, że o rosnącej popularności najmu świadczy gwałtowny wzrost popytu na mieszkania na wynajem w ostatnich miesiącach. Rzeczywiście, w największych miastach popyt na lokale wystrzelił w górę – oferty najmu znikają błyskawicznie, a czynsze szybko rosną (według HRE Investments są dziś o ok. 20–40 proc. wyższe). Nic nam to jednak nie mówi o tym, czy Polacy przekonują się do wynajmu, gdyż za nagły wzrost popytu odpowiadają uchodźcy z Ukrainy.

– Ponad 2 mln uchodźców z Ukrainy wygenerowały olbrzymi popyt na mieszkania na wynajem. (…) W tym czasie [między 23 lutego a 23 kwietnia – przyp. red.] liczba aktywnych ogłoszeń spadła o ponad połowę (56 proc.) – podają eksperci portalu RynekPierwotny.pl.

Co więcej, nie sposób powiedzieć, jak długo utrzyma się zwiększone zainteresowanie najmem – wszystko zależy od tego, kiedy zakończy się wojna na Ukrainie i ilu uchodźców postanowi zostać w Polsce, a ilu wrócić do ojczyzny czy emigrować dalej na zachód. Przy tak niepewnej sytuacji ocenianie, co wydarzy się na rynku najmu, przypomina wróżenie z fusów.

Do wynajmu przekonują nas dziś w mediach m.in. deweloperzy. Mają w tym oczywiście interes – coraz więcej nowych mieszkań kupują bowiem fundusze inwestycyjne zarabiające na wynajmie. Według „Rzeczpospolitej” w 2021 r. deweloperzy sprzedali funduszom niemal 17 proc. swoich mieszkań (rok wcześniej było to tylko 4 proc.). Co więcej, również sami deweloperzy zaczynają oferować lokale na wynajem – przykładowo firma Ronson Development chce tak zarabiać na 3000 lokali. Deweloperom opłaca się więc sugerować, że Polacy coraz bardziej lubią najem.

Dobrym przykładem jest najnowsze badanie pt. „Rynek wynajmu w Polsce”, przeprowadzone na zlecenie Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jak podkreśla raport z badania, przeważająca większość lokatorów jest zadowolona z najmu (97 proc. przy wynajmie od firmy/funduszu, 88 proc. przy wynajmie od osoby prywatnej). Nie dyskutując z samymi wynikami badania, warto zwrócić uwagę, jak wychwalany jest najem w komunikacie prasowym PZFD na ten temat:

– Wszyscy najmujący chwalą sobie swobodę mieszkania – mogą mieszkać w większym metrażu, w lepszej lokalizacji, a do tego nie ponoszą ryzyka związanego z zaciąganiem kredytu – czytamy w komunikacie. – Możliwość najmu mieszkań daje swobodę (...), co współcześnie jest dużo ważniejsze niż stałe miejsce mieszkania, do którego często przyzwyczajone są najstarsze pokolenia Polaków.

Czy rzeczywiście na „stałym miejscu zamieszkania” zależy dziś głównie seniorom, a młodzi wolą tymczasowość związaną z najmem? Można tylko uwierzyć na słowo, bo takiego badania nastrojów nikt nie przeprowadził. Póki co według styczniowego „Kwartalnika mieszkaniowego” Otodom i Polityki Insight 44 proc. Polaków uważa najem za nieopłacalny, a zakupu mieszkania nie planuje zaledwie 8 proc. z nas. Warto więc traktować medialne doniesienia o rosnącej popularności najmu z dużą nieufnością.