Zebranie wspólnoty mieszkaniowej. Jakie decyzje mogą tam zapaść?

Tłumaczymy, czym jest spotkanie właścicieli lokali oraz czego możesz się na nim spodziewać. Sprawdź, w jaki sposób zapadają decyzje w dużej wspólnocie mieszkaniowej, a jak w tak zwanej małej.

1. Wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele, których lokale wchodzą w skład jednej określonej nieruchomości.

2. Wszelkie decyzje podejmujecie wspólnie. Gdy kupiłeś mieszkanie w budynku, w którym są też lokale należące do gminy, wspólnota ma dwóch członków - ciebie i gminę. I dogadujecie się między sobą.

3. Wspólnoty dzielimy na małe i duże. Podział zależy od liczby lokali w budynku:

* Jeżeli jest ich więcej niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy o własności lokali.

* Gdy lokali jest mniej niż siedem, mówimy o tzw. małej wspólnocie. Obowiązuje w niej zasada jednomyślności przy podejmowaniu uchwał, które przekraczają zakres tzw. zwykłego zarządu (remont dachu, wymiana instalacji).

ZAPAMIĘTAJ
Zasada jednomyślności właścicieli lokali oznacza, że jeśli jeden z nich sprzeciwi się danej uchwale, to nie będzie podjęta. Wtedy spór między współwłaścicielami rozstrzygnąć może sąd.

1. Zarządca (lub zarząd) wspólnoty mieszkaniowej musi zwoływać zebranie jej członków.

WAŻNE
Zebranie ogółu właścicieli musi być zwołane co najmniej raz na rok - nie później niż w jego pierwszym kwartale. W przypadku, gdy zarząd lub zarządca nie zrobią tego w tym terminie, doroczne zebranie może zwołać każdy z właścicieli.

2. Zebrania właścicieli mogą być także - w razie potrzeby - zwoływane przez:

* zarząd lub zarządcę;

* na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

3. O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie - przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
W tym zawiadomieniu trzeba podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W przypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, należy wskazać jej treść.

Przedmiotem zebrania powinno być w szczególności:

* uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu;

* ocena pracy zarządu/zarządcy;

* sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia absolutorium.

1. Najwyższą władzą we wspólnocie mieszkaniowej jest zebranie ogółu właścicieli.
Tylko ono może m.in. wybrać lub zmienić zarządcę, odwołać lub powołać nowych członków zarządu, zmienić porządek domowy.

ZAPAMIĘTAJ
Właściciele wyrażają decyzje, podejmując uchwały.

2. Uchwały podejmują:

* na zebraniu;

* drogą indywidualnego zbierania głosów;

* w sposób mieszany - częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Najczęściej dzieje się tak wtedy, gdy na zebraniu nie ma większości właścicieli i uchwały nie zostały podjęte.

3. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną;

* według wielkości udziałów; lub

* według zasady jeden właściciel = jeden głos. W sytuacjach, jeśli w umowie lub w uchwale podjętej w zwykłym trybie tak postanowiono; jeśli większość udziałów należy do jednego właściciela. A także, jeśli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 (często bywa tak, że lokale zbywane są przed wykonaniem inwentaryzacji całej nieruchomości, opierając się na fałszywych danych co do wielkości powierzchni użytkowej pozostałych lokali i w konsekwencji zdarza się, że udziały są błędnie określane).

WAŻNE
Głosowanie według zasady 1właściciel = 1 głos wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali, którzy posiadają łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości.

4. Osoby mające mniejszy udział we współwłasności mogą przegłosować większościowego właściciela! Wytłumaczmy to na przykładzie wspólnoty mieszkaniowej, która ma trzech właścicieli:
* gminę, która posiada 80 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej;

* oraz Nowaka i Kowalskiego, którzy mają 20 proc. udziałów.

Panowie - mimo że mają mniejszość udziałów - mogą przegłosować gminę. Pod warunkiem, że zadecydują, że jeden właściciel ma jeden głos. Bo wtedy Nowak i Kowalski będę mieli w sumie dwa głosy, a gmina tylko jeden i mogą ją zmusić do rozpoczęcia remontu dachu, elewacji czy klatki schodowej.
Gmina będzie musiała wówczas pokryć 80 proc. kosztów inwestycji, Kowalski i Nowak - 20 proc. (zgodnie z udziałami).

WAŻNE
Żądanie o głosowanie według zasady 1=1 musi być zgłoszone w każdej konkretnej sprawie. Jest możliwe, aby obowiązywała zawsze, ale wymaga to określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego.

5. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu musi być powiadomiony na piśmie.

6. W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokalu zarządca może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.
Sąd rozpoznaje sprawę w postępowaniu nieprocesowym.

7. Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali - jeśli uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub jej interesy w inny sposób.

* Załóżmy, że za tydzień masz zebranie ogółu właścicieli. Chcielibyście tam podjąć kilka ważnych decyzji. Jak to zrobić? Uchwałą. Bo to jest forma, w jakiej właściciele budynku podejmują decyzje. Przypomnijmy: uchwały zapadają większością głosów właścicieli - liczoną według wielkości udziałów. Chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Taki wniosek można postawić na początku zebrania.

* Twoi sąsiedzi zbierają podpisy pod uchwałą, chodząc od drzwi do drzwi. Ty się nie podpisałeś, bo nie zgadzasz się z treścią pisma. Czy dowiesz się, czy zostało przyjęte?
Tak. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu jest powiadamiany pisemnie.

Nieruchomości z Twojego regionu