Zostań właścicielem gruntu. Kiedy można zasiedzieć ziemię?

- Czy gmina ma prawo żądać ode mnie opuszczenia gruntu, który użytkuję od wielu lat, czy też mogę się domagać stwierdzenia przez sąd jego zasiedzenia? - pyta Czytelniczka.

- Kiedyś posiadałam ten grunt, gdy był on jeszcze państwowy i zarządzałam nim jak właścicielka. W latach 90., gdy go skomunalizowano, chciałam go kupić od gminy, ale przystałam na propozycję dzierżawy. Podczas trwania umowy dzierżawy wystąpiłam do sądu z wnioskiem o zasiedzenie, lecz sąd mi odmówił. W 2008 r. skończyła się umowa dzierżawy. Gmina chciała ją przedłużyć, ale się nie zgodziłam. Teraz chce, żebym oddała grunt. Czy ma prawo żądać ode mnie opuszczenia gruntu, który użytkuję od wielu lat, czy też mogę się domagać stwierdzenia przez sąd jego zasiedzenia? - zastanawia się kobieta.

-Posiadacz nieruchomości, który nie jest jej właścicielem, może nabyć ją na własność w wyniku zasiedzenia - odpowiada Wojciech Bujko, radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Bujko&Sztejna sp.p.

- Aby mogło to nastąpić konieczne jest samoistne (a więc tak jak właściciel) posiadanie nieruchomości przez ubiegającego się o zasiedzenie - nieprzerwanie przez wskazany w Kodeksie cywilnym okres. Przeciwieństwem posiadania samoistnego jest posiadanie zależne, polegające na faktycznym władaniu rzeczą np. jako dzierżawca lub użytkownik. Przepisy rozróżniają nabycie w drodze zasiedzenia:

* w dobrej
* i w złej wierze.

W dobrej wierze jest ten, kto objął nieruchomość w posiadanie samoistne w usprawiedliwionym przekonaniu, że jest jej właścicielem. Różnica polega na tym, że posiadacz samoistny w złej wierze musi nim być przez nieprzerwany okres 30 lat, a dobra wiara skraca ten czas do 20 lat.

- W przedstawionej sytuacji, zachodzi najprawdopodobniej zła wiara - mówi W. Bujko. - Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, wymogi stawiane temu, aby można było przyjąć dobrą wiarę są tak surowe, że praktycznie będzie to miało miejsce w wyjątkowych wypadkach.
ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI PAŃSTWOWYCH
W przypadku Czytelniczki istotne jest to, że dopiero od 1 października 1990 r. wskutek zmiany Kodeksu cywilnego, stało się możliwe nabycie własności nieruchomości państwowych w drodze zasiedzenia. Wcześniej obowiązywał bezwzględny zakaz zasiedzenia gruntu stanowiącego własność skarbu państwa. Trzeba zaznaczyć, że Sąd Najwyższy jednoznacznie opowiedział się za stosowaniem przepisów dotyczących własności państwowej do własności komunalnej.

Przepisy wprowadzające w życie wspomniane wyżej zmiany, ustanowiły również pewien przywilej dla osób, które nie mogły nabyć w drodze zasiedzenia przed 1990 r. własności nieruchomości państwowych w myśl przepisów obowiązujących uprzednio, a zarazem posiadały w tamtym okresie nieruchomość państwową, jako posiadacz samoistny. Ów przywilej polegał na zaliczeniu okresu posiadania samoistnego przed 1990 r. na poczet wymaganego do zasiedzenia, jednakże nie więcej niż w połowie (czyli w przypadku złej wiary maksymalnie - 15 lat, a w przypadku dobrej wiary maksymalnie - 10 lat).

- W związku z tym, zasiedzenie nieruchomości przez Czytelniczkę, mogło nastąpić nie wcześniej niż 1 października 2005 r., a w przypadku dobrej wiary nie wcześniej niż z dniem 1 października 2000 r. W sprawie Czytelniczki, doszło jednak przed tym terminem do przerwania biegu zasiedzenia w wyniku zawarcia umowy dzierżawy - tłumaczy radca prawny. - Stąd też sąd oddalił wniosek o stwierdzenie zasiedzenia. Bieg terminu rozpoczął się na nowo ( a więc od początku) z dniem wygaśnięcia umowy dzierżawy i zgodnie z Kodeksem cywilnym wynosi 30 lat. Czytelniczka musiałaby od chwili kiedy zakończyła się ostatnia umowa dzierżawy, mieć tę nieruchomość jako posiadacz samoistny przez kolejne 30 lat. W chwili obecnej posiada ją bez tytułu prawnego. Powoduje to, że właściciel ( w tym wypadku gmina) może żądać wydania gruntu, czyli opuszczenia go przez Czytelniczkę. Jedynym sposobem na kontynuowanie korzystania z gruntu jest podjęcie próby zawarcia z gminą kolejnej umowy dzierżawy.

Podsumowując - nie zawsze faktyczne władanie nieruchomością, nawet przez wymagany ustawą czas, umożliwia jej zasiedzenie.