Co musisz wiedzieć kupując nieruchomości cz.I

Zanim zdecydujesz się na kupno nieruchomości, sam sobie zadaj sobie trzy podstawowe pytania:

* ile możesz przeznaczyć pieniędzy na nowe mieszkanie czy dom,

* czy chcesz kupić nowe, czy na rynku wtórnym, z tzw. drugiej ręki,

* czy ma być to twoje mieszkanie docelowe, czy tylko na jakiś czas?

Jeśli szczerze odpowiesz sobie na te pytania, podejmiesz najrozsądniejszą decyzję odpowiadającą twoim rzeczywistym potrzebom i finansowym możliwościom.

Zakup nowej nieruchomości odbywa się zwykle na podstawie umowy z deweloperem. Wcześniej sprawdź jednak jego wiarygodność, rzetelność i kondycję finansową. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostrzega: im piękniej wydane reklamówki z wizją przyszłego osiedla, tym bądź ostrożniejszy!

Żeby zabezpieczyć swoje interesy:

1 Ustal, czy deweloper już coś wcześniej wybudował. Jeśli tak, w jakim standardzie, czy z dochowaniem terminów - a jeżeli nie, z jakich powodów

2 Podpytaj osoby mieszkające w tych domach, co o nich sądzą i jakie mają doświadczenia z realizacji umowy

3 Bardzo dokładnie zapoznaj się z planami. Nie tylko konkretnego budynku, ale całego osiedla. Sprawdź, w jaki sposób mają być - lub już są - zagospodarowane sąsiednie działki

4 Zbadaj stan prawny gruntów, na których ma być wybudowane osiedle lub tylko konkretny budynek. Informację da ci odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości i odpis z rejestru gruntów. Zbadaj też aktualność decyzji zezwalającej na budowę i zatwierdzającej projekt techniczny.

5 Ustal, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Dobrowolnie przestrzegają Kodeksu Dobrych Praktyk, który daje jakąś gwarancją jakości usług.

Umowa z deweloperem jest umową cywilnoprawną. Oznacza to, że jej zapisy można negocjować! Jeśli któryś ci się nie podoba, zawsze możesz skonsultować się z prawnikiem lub miejskim/powiatowym rzecznikiem konsumentów.

Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Z zachowaniem wymogów art. 9 ustawy o własności lokali. Mówi, że tylko w przypadku zawarcia umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego - w sytuacji wadliwego albo sprzecznego z umową jej wykonywania - możesz zwrócić się do sądu. Z wnioskiem o powierzenie dalszych prac innemu wykonawcy, na koszt i ryzyko dewelopera.

By umowa była ważna, deweloper musi:

* mieć aktualne pozwolenie na budowę,

* zatwierdzony projekt techniczny obiektu,

* być właścicielem lub użytkownikiem gruntu, na którym ma stanąć budynek,

* a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Wpisu dokonuje się w dziale III (Prawa, roszczenia i ograniczenia) dla danej nieruchomości. Dla innych potencjalnych kupców działki z budynkiem w budowie jest to ostrzeżenie o tzw. roszczeniach osób trzecich.

Księgi wieczyste prowadzą wydziały sądów rejonowych, właściwych miejscowo dla położenia nieruchomości.

Dopóki nie wzniesiono budynku, nie można ustanowić odrębnej własności lokali. Czyli w praktyce przenieść ich własności na kupujących.

Umowę z deweloperem najlepiej zrób na piśmie, z zachowaniem formy aktu notarialnego. W nim deweloper:

* Oświadcza, że jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenie na prowadzenie budowy oraz zatwierdzony projekt techniczny.

* Zobowiązuje się do wybudowania budynku, potem ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na Ciebie.

* Powinien się w nim znaleźć też wniosek o ujawnienie roszczenia w dziale III Księgi wieczystej nieruchomości.

Wszelkie zmiany postanowień umowy wymagają, żeby były ważne, zachowania formy aktu notarialnego.

Deweloperzy często odradzają zawieranie umów w formie aktów notarialnych. Mówią, że nic nie zyskasz, a tylko wydasz pieniądze na notariusza. Tyle że w porównaniu z ceną mieszkania, wysokość jego wynagrodzenia jest niewielka. A dostajesz gwarancję niezmienności warunków umowy. W tym również ceny (chyba że co innego będzie wynikało z umowy, a ty zgodzisz się na taki zapis).

(Na podstawie materiałów Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów).