Co musisz wiedzieć kupując nieruchomości cz.II

Są proponowane czasem przez deweloperów. Nie mają jednak zalet przyrzeczeń w formie aktu notarialnego. Często zawierają też postanowienia w jawny sposób dbające jedynie o interes dewelopera.

Jeżeli jednak zgodzisz się na zawarcie takiej umowy przedwstępnej - bez zachowania formy aktu notarialnego, dla własnego dobra przypilnuj, by uszczegółowiono w niej:

NIEWYKONANIE UMOWY

Deweloper to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie budowy i sprzedaży nieruchomości na rynku pierwotnym (nowych lokali). Jest on profesjonalistą, dlatego musi wywiązywać się ze zobowiązania do zachowania należytej staranności. W przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania, odpowiada za wyrządzoną szkodę i musi ją naprawić. Może się od tego uchylić - ale gdy wykaże, że było następstwem okoliczności, za które nie odpowiada (art. 471 KC).

Jeżeli deweloper prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji wójta/burmistrza/prezydenta miasta, zamieszcza się w umowie: imię, nazwisko, nazwę firmy, adres, numery REGON i NIP oraz numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej.

W przypadku spółek prawa handlowego (z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnych) trzeba wskazać jej siedzibę, numeru wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, wymienić nazwiska i funkcję osób występujących w imieniu spółki (z podaniem podstawy do reprezentacji). Wymienia się też wysokość kapitału zakładowego i NIP.

Jeśli chodzi o Ciebie, muszą być twoje dokładne dane adresowe oraz numery dowodu osobistego, PESEL i NIP. Jeżeli stroną umowy są małżonkowie, podpisują ją oboje (chyba że jedno udzieli drugiemu pełnomocnictwa).

W umowie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu, związanego z konkretną nieruchomością gruntową. Określana jest:

* numerem ewidencyjnym działki,
* numerem lub nazwą obrębu
* jednostki rejestrowej
* posiadanym obszarem i adresem położenia.

Na przykład: działka ew. nr 15 z obrębu Stare Hutowiska, jednostka rejestrowa G.46, posiadająca obszar 1753 m2, położona przy ul. Sołeckiej 2 w Hutowiskach), a także numerem księgi wieczystej, zbioru dokumentów lub numerem aktu własności ziemi.

TU BEZPŁATNIE POMOGĄ SPRAWDZIĆ UMOWĘ

INSPEKCJA HANDLOWA
* Gorzów Wlkp., 66-400 ul. Jagiellończyka 8, tel. 095 722 57 31, faks 095 720 07 70
* Zielona Góra, 65-034 ul. Boh. Westerplatte 11 skr. 107, kier. 068 tel. 322 18 36, faks 322 18 36.

FEDERACJA KONSUMENTÓW
* Głogów, 67-200 ul. Poczdamska1, tel. 076 835 35 81
* Gorzów Wlkp. 66-400 ul. Jagiełły 5, tel. 095 722 32 28
* Polkowice 59-320 ul. Dąbrowskiego 2, tel. 076 845 05 52
* Zielona Góra 65-076 ul. Westerplatte 9 (pok. 216), tel. 068 325 59 75
* Żary 68-200, Rynek 17, tel. 068 477 15 93

RZECZNICY KONSUMENTÓW
* Gorzów Wlkp., miejski: ul. Orląt Lwowskich 1, tel. 095 721 67 47, 095 721 67 48
Powiatowy: ul. Tankiewicza 5/7, tel. 095 733 04 39.
* Zielona Góra, miejski: ul. Stary Rynek 1, tel. 068 456 49 52
Powiatowy: ul. Podgórna 5, tel. 068 452 75 75, 068 452 75 20
* Choszczno, powiatowy: ul. Nadbrzeżna 2, tel. 095 765 70 11
* Głogów, powiatowy: ul. Sikorskiego 21, tel. 076 72 82 800
* Krosno Odrzańskie, powiatowy: ul. 17 Pionierów 2, tel. 068 383 51 72, 068 383 51 74
* Międzychód, powiatowy: ul. 17 Stycznia (starostwo) , tel. 095 748 87 38, 095 748 23 85
* Międzyrzecz, powiatowy: ul. Przemysłowa 2, tel. 095 742 84 19
* Myślibórz, powiatowy: ul. Marcinkowskiego 2, tel. 095 747 20 21 (wew. 35)
* Nowa Sól, powiatowy: ul. Moniuszki 3 b, tel. 068 458 68 22
* Słubice, powiatowy: ul. Piłsudskiego 20, tel. 095 758 05 95, 095 759 20 17
* Strzelce Krajeńskie, powiatowy: Ks. St. Wyszyńskiego 7, tel. 095 763 70 28 (wew. 28)
* Sulęcin, powiatowy i miejski: ul. Lipowa 18, tel. 095 75 55 243
* Świebodzin, powiatowy: ul. Kolejowa 2, tel. 068 475 53 66
* Wolsztyn, powiatowy: ul. 5-go Stycznia 5, tel. 068 384 56 43, 068 384 27 00
* Wschowa, powiatowy: pl. Kosynierów 1c, tel. 065 540 48 00,065 540 17 96
* Żary, powiatowy: al. Jana Pawła II 5, tel. 068 363 06 26
* Żagań, powiatowy: ul. Dworcowa 39, tel. 068 477 58 02

Dotyczące:

* budynku - położenie, liczba kondygnacji,

* infrastruktury - media, oświetlenie, drogi dojazdowe, chodniki,

* lokalu - piętro, łączna powierzchnia, liczba izb z podaniem ich metrażu, rozkład, rozmieszczenie okien i drzwi, parametry techniczno-eksploatacyjne. Wykończenie i jego standard (z wyszczególnieniem użytych materiałów i dopuszczalnych zmian).

* części składowych lokalu: balkon, lodżia, piwnica, garaż, miejsce garażowe i inne.

W szczególności:

* Kto odpowiada za wykończenie (biały montaż, podłogi, drzwi wewnętrzne, glazura, terakota itp.) - nabywca czy deweloper,
* Jakie materiały będą użyte w pracach wykończeniowych: drzwi z litego drewna sosnowego czy płyta obciągnięta okleiną drewnopodobną. Okna drewniane czy z PCV? Jakie szyby, z jakim współczynnikiem, profilami, zabezpieczeniem antywłamaniowym, jakiego producenta itd.
* Jaki będzie rodzaj ogrzewania - z określeniem, czy koszt grzejników jest wliczony w cenę mieszkania.

Brak precyzji może skończyć się tym, że deweloper zastosuje najtańsze materiały, a ty nic nie będziesz mógł zrobić.

Najważniejsze są terminy zakończenia prac budowlanych oraz przeniesienia własności lokalu.
Żądaj wskazania konkretnej daty, a nie przedziału czasowego (np. drugi kwartał roku). Wtedy, gdy deweloper nie dotrzyma terminu, będziesz mógł dochodzić naprawienia szkody.

Odpowiedzialność dewelopera mogą wyłączyć jedynie okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu (siła wyższa, np. powódź, trzęsienie ziemi). Nie jest nią zima, bo tym, że w Polsce pada śnieg, a temperatura spada, deweloper doskonale wie. I powinien zaplanować prace budowlane z uwzględnieniem tych okoliczności, które nie uzasadniają przedłużenia terminu realizacji zobowiązania.

To najważniejsze postanowienie, które powinno znaleźć się w umowie. Podana cena powinna być brutto.

Zdarza się, że deweloper już w trakcie wykonywania umowy dodatkowo żąda zapłacenia podatku VAT. Tłumacząc, że nie zawierała go cena uzgodniona w dokumencie przedwstępnym. Dlatego domagaj się wyraźnego zaznaczenia, że ustalona kwota zawiera podatek VAT.

Musi też bardzo precyzyjnie wynikać z niej, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za balkon i inne części składowe lokalu, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Jeżeli nie, konieczne jest dodatkowe ich wskazanie.

Ważne jest, by zaznaczyć, że cena nie ulega zmianie. Jeżeli w umowie znajdzie się postanowienie, iż może wzrosnąć np. o stopień inflacji), to tylko w odniesieniu do nieopłaconych przez Ciebie kwot!

Trzeba jasno określić warunki, po których spełnieniu czy zaistnieniu cena się zmieni i o ile. Jednocześnie musi Ci przysługiwać prawo do rezygnacji z umowy w takim przypadku. Chodzi o to, by deweloperzy nie przeciągali prac budowlanych, by więcej zarobić.

Musisz też znać harmonogram wpłat rat za mieszkanie. Nalegaj, by ostatnią wpłacić już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku - przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenoszącej jego własność na ciebie.

W umowach często są zapisy, na podstawie których możesz odstąpić od umowy, ale po wskazaniu osoby, na którą zostanie przeniesiony ogół praw i obowiązków z niej wynikających.

Są też postanowienia, że gdy odstępujesz od umowy to zwrot pieniędzy nastąpi w nominalnej wysokości - czyli bez waloryzacji, oprocentowania. I dopiero po wskazaniu osoby, która Cię zastąpi, podpisaniu przez nią umowy i zapłaceniu określonej kwoty. W praktyce oznacza to, że swoje pieniądze dostaniesz dopiero po jakimś czasie.

Czasami deweloperzy domagają się zapłacenia odstępnego. Nazywając to dla pozoru opłatą manipulacyjną czy administracyjną.

Jeżeli w umowie są przewidziane, to powinny być wprowadzone w sprawiedliwiej dla obu stron wysokości.

* Bardzo ważne jest, by odpowiednie wyważyć wysokości kar za opóźnienie w zakończeniu prac i odstąpienie od umowy przez dewelopera. Zbyt niska kwota stanowi pokusę do jej zerwania i ponownej sprzedaży mieszkania, którego cena wzrosła.

Klauzula o karze umownej wyłącza dochodzenie wyrównania szkody w faktycznej wysokości! Chyba że strony w umowie postanowiły inaczej (art. 483, 484 Kodeksu cywilnego).

Wprowadzając do umowy postanowienie, że uprawniony może dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary umownej, zapewniasz sobie możliwość całkowitego wyrównania szkody, która została wyrządzona.

Każda - zwłaszcza ta, która składa się z wielu odrębnych lokali - powinna mieć gospodarza. To on będzie o nią dbał.

Zgodnie z ustawą o własności lokali ich właściciele mogą:
* sami sprawować zarząd nieruchomością wspólną,
* w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, np. przez powierzenie zarządu przysłowiowemu Kowalskiemu, licencjonowanemu zarządcy czy też wyspecjalizowanemu przedsiębiorcy.

Deweloper często żąda zaakceptowania w umowie zobowiązania do powierzenia, mu lub osobie przez niego wskazanej, zarządu przez określony czas. Z reguły przez 36 miesięcy.
Zapisy tej treści zostały jednak uznane za niedozwolone i wpisane do rejestru Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Zamieszczone powyżej uwagi odnoszą się do umów:

* przyrzeczenia przeniesienia odrębnej własności mieszkania w budynku wielorodzinnym (własności budynku jednorodzinnego),

* przeniesienia własności odrębnej nieruchomości (mieszkania) we wzniesionym przez dewelopera budynku wielorodzinnym (własności wzniesionego budynku
jednorodzinnego) - które są zawierane już w konsekwencji podpisania i wykonania pierwszej z umów.

(Na podstawie materiałów Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów).