Spis treści
Co w mieszkaniu liczy się jako pomieszczenie przynależne, a co nie?
Na określenie „pomieszczenie przynależne” można nieraz trafić m.in. w ogłoszeniach o sprzedaży nieruchomości. Choć pojęcie to nie ma precyzyjnej definicji w polskim prawie, to jednak na podstawie ustawy o własności lokali można wskazać, o co chodzi. Jak się okazuje, jest to dodatkowe pomieszczenie przynależące do lokalu, służące zaspokajaniu potrzeb innych niż mieszkaniowe
Jak podaje art. 2 ust. 4 ustawy, pomieszczenie przynależne musi stanowić część składową mieszkania. Nie musi jednak do niego przylegać ani nawet znajdować się w tym samym budynku (musi jedynie znajdować w obrębie tej samej działki co mieszkanie). Podane w ustawie przykłady pomieszczeń przynależnych to:
- piwnica,
- garaż (choć nie zawsze, bo bywa też odrębną nieruchomością),
- komórka lokatorska,
- strych.
Trzeba pamiętać, że ta lista nie jest zamknięta, a więc można do niej dodać inne lokale spełniające definicję pomieszczenia, np. boks rowerowy, składzik itp. Pomieszczeniem przynależnym nie będzie za to np. ogródek albo miejsce postojowe, gdyż – nie mając ścian – nie jest pomieszczeniem.
Warto też pamiętać, by nie mylić pomieszczeń przynależnych z częścią wspólną nieruchomości. Tu różnica jest prosta – pomieszczenia przynależne jest częścią konkretnego mieszkania i stanowi własność jednej osoby, a części wspólne to miejsca takie jak np. wózkownie, rowerownie czy winda, z których mogą korzystać wszyscy właściciele mieszkań w budynku.
Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń przynależnych poza budynkiem mieszkalnym – także na wyrysie z operatu ewidencyjnego – wskazuje ustawa o własności lokali.
Pomieszczenia przynależne a pomieszczenia pomocnicze – czym się różnią?
Pomieszczeń przynależnych nie należy mylić z pomocniczymi. Pomieszczenia pomocnicze są jeszcze słabiej zdefiniowane w prawie, ale z cytowanej już ustawy wynika, że są to pomieszczenia służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych niebędące izbami. Zwyczajowo uznaje się, że chodzi o: toalety, łazienki, korytarze, przedpokoje, antresole, schody wewnętrzne itp. Można zatem wskazać trzy kluczowe różnice:
- pomieszczenia pomocnicze są integralną częścią lokalu, a przynależne mogą znajdować się np. na innym piętrze czy w ogóle poza budynkiem (np. garaż);
- pomieszczenia pomocnicze służą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, a przynależne – nie;
- pomieszczenia pomocnicze nie mogą być sprzedawane osobno od lokalu, a przynależne – tak.
W praktyce to, czy dane pomieszczenie liczy się jako przynależne, czy pomocnicze, czy też ani jedno, ani drugie, jest przedmiotem licznych sporów i w razie wątpliwości najlepiej zasięgnąć opinii prawnika.
Metraż mieszkania – pamiętaj o wliczaniu do niego pomieszczeń przynależnych
Przy zakupie czy sprzedaży mieszkania istotny jest fakt, że zgodnie z prawem powierzchnię pomieszczeń przynależnych należy wliczać do powierzchni użytkowej mieszkania. Oznacza to, że warto uważnie czytać ogłoszenia, bo może się np. okazać, że 60-metrowe mieszkanie to tak naprawdę 50-metrowy lokal z doliczoną piwnicą i komórką lokatorską.
Warto dodać, że pomieszczenia przynależne mają też wpływ na obliczanie, jaka część nieruchomości wspólnej przypada na dany lokal. Wylicza się to bowiem na podstawie powierzchni użytkowej mieszkania, a więc uwzględniającej też metraż np. garażu czy strychu.
Czy można sprzedać pomieszczenie przynależne? Tak, ale nie każdemu
Kwestia osobnej sprzedaży pomieszczeń przynależnych (np. samej piwnicy bez mieszkania) długo była niejasna i sporna. W 2018 r. Sąd Najwyższy wydał jednak wyrok, który jednoznacznie ustalił zasady sprzedaży. Jak ustalił sąd, pomieszczenie przynależne można sprzedać wyłącznie właścicielowi innego lokalu w tej samej wspólnocie mieszkaniowej. Wspólnota musi wyrazić na to zgodę.
Dopuszczalne jest zbycie pomieszczenia przynależnego do lokalu (...) wraz z odpowiednim udziałem w nieruchomości wspólnej w celu przyłączenia tego pomieszczenia do innego lokalu (...) położonego w granicach tej samej wspólnoty mieszkaniowej; do dokonania w ten sposób podziału prawnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w formie uchwały – podano w Uchwale Sądu Najwyższego III CZP 52/18.
Innymi słowy, żeby właściciel mieszkania mógł sprzedać osobno komórkę lokatorską czy piwnicę, musi znaleźć chętnego do transakcji sąsiada z tej samej wspólnoty. Następnie wspólnota musi zwykłą większością głosów przyjąć uchwałę, która na taką transakcję zezwala. W innych przypadkach sprzedaż pomieszczenia przynależnego jest możliwa tylko razem z mieszkaniem.
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?
