Kupować, wynajmować, budować? Co nam się bardziej opłaca?

Na decyzję o krokach związanych z zakupem, wynajęciem lub budową nieruchomości mają wpływ ceny lokali, działek i domów oraz dostępność kredytów hipotecznych. Aktualnie eksperci ostrożnie szacują, że rok 2010 będzie dla rynku nieruchomości początkiem zauważalnych zmian w kierunku wzrostu cen.

Jak podkreśla Arkadiusz Rembowski z Money Expert i Związku Firm Doradztwa Finansowego, wynika to m.in. z poprawy wskaźników ekonomicznych, które wróżą wyjście z kryzysu.

Już teraz widoczne są m.in. obniżenie cen i zwiększenie dostępności kredytów. Wiele banków udziela kredytów hipotecznych na 100, a nawet 120 proc. wartości nieruchomości. Zwiększa się również dostępność kredytów walutowych. Tym samym zakłada się, że ceny mogą wzrosnąć, lecz nie więcej 8-10 proc.

- Realnym scenariuszem wydaje się wzrost cen w sumie do 10-12 proc. w 2011 roku i ich stabilizacja pod koniec 2012 roku - prognozuje Rembowski. Wielu ekspertów uważa, że w perspektywie 2-3 lat podaż może przekroczyć popyt i nie dojdzie do powrotu sytuacji, gdy ceny szybowały w górę jak szalone. Takie prognozy dają podstawy do tego by nie spieszyć się z zakupem nieruchomości.

Z drugiej strony decyzja; o kupnie, wynajęciu lub sprzedaniu nieruchomości zawsze jest podyktowana indywidualną sytuacją. Warto więc poza analizą uwag ekspertów, zbadać swoje osobiste potrzeby i możliwości finansowe.

JAKĄ NIERUCHOMOŚĆ WYBRAĆ?

Kiedy sprawdzimy swoje możliwości finansowe i kredytowe możemy przejść do wyboru odpowiedniej nieruchomości.

Jak podkreśla Emil Szweda, analityk Open Finanse i ZFDF, pytanie o sens wynajmowania lub zakupu mieszkania, to w istocie pytanie o porównanie kosztów obydwu tych przedsięwzięć oraz próba odpowiedzenia na pytanie co będzie działo się dalej z cenami mieszkań.

Obecnie przeciętna rentowność najmu mieszkań wynosi ok. 4 proc. netto. Oczywiście najemca mieszkania nie może brać pod uwagę wartości netto, lecz brutto.

Do tego powinien założyć, że będzie je wynajmował przez 12 miesięcy w roku. Jeśli tak przedstawimy sprawę, to okaże się, że koszt wynajmowania mieszkania od kogoś wynosi obecnie ok. 5,5 proc. jego wartości rynkowej rocznie.

Zatem jeśli uda nam się znaleźć kredyt oprocentowany poniżej 5,5 proc. (co jest obecnie możliwe tylko przy wyborze kredytu walutowego lub kredytu w ramach Rodzina na Swoim) to okaże się, że taniej będzie kupić mieszkanie na kredyt, niż płacić za jego wynajem.

Jeśli jednak taki kredyt jest niedostępny (kredyty złotowe oprocentowane są nieco wyżej, a kredyty walutowe to zawsze ryzyko kursowe), taniej będzie takie mieszkanie wynająć.

- Wynajem jest tańszy niż zwykły kredyt, ale droższy niż kredyt w Rodzina na Swoim i porównywalny do kosztów kredytu walutowego - analizuje Szweda.
Warto jednak pamiętać, że liczy się także cena samego mieszkania.

Nawet jeśli obecnie wynajem jest bardziej atrakcyjny, a ceny mieszkań wzrosną, wówczas decyzja o odłożeniu zakupu mieszkania okaże się błędna. Obecnie eksperci przewidują, że ceny mieszkań pozostaną stabilne w dłuższym okresie (do końca roku). Jeśli czekają nas zmiany, to większe są szanse na spadek cen niż na wzrost. Dlatego z rozstrzyganiem dylematu: kupić czy wynająć można się nie spieszyć.

Warto zdawać sobie sprawę, że ceny mieszkań nowych, na wczesnym etapie realizacji są istotnie niższe niż ceny mieszkań już istniejących. Być może więc jest to wybór optymalny dla osoby, która może poczekać z inwestycją we własne mieszkanie.

- Z pewnością jedną z tańszych opcji na posiadanie własnych czterech kątów jest budowa własnego domu. Ale po pierwsze tylko dla tych, którzy porównują taką inwestycję do zakupu mieszkania o powierzchni minimum 70 mkw. Porównywanie kosztów zakupu kawalerki czy dwupokojowego mieszkania o powierzchni 50 mkw. z budową domu nie ma większego sensu - podkreśla Emil Szweda.
Obecnie przeciętny dom (150 mkw. powierzchni użytkowej) można zbudować za około 2 tys. zł za metr kwadratowy w stanie deweloperskim. Do tego należy doliczyć koszt zakupu ziemi, na której budynek ma być postawiony. Jest to więc wydatek najczęściej znacznie przekraczający pół miliona złotych, ale znacznie mniejszy niż zakup gotowego domu od dewelopera, czy z rynku wtórnego.