Prawo sąsiedzkie. Jak sobie poradzić z uciążliwym sąsiadem

"Jak dobrze mieć sąsiada" - śpiewały kiedyś Alibabki. Uściślijmy - dobrze mieć, ale dobrego. Podleje kwiaty, gdy wyjedziemy na urlop, odbierze pocztę. Pożyczy cukier, gdy nam zabraknie. Będzie najlepszym prywatnym ochroniarzem naszego mieszkania. Ale uciążliwy sąsiad może bardzo skutecznie zatruć nam życie. Wypuści psy, które godzinami będą ujadały pod oknami naszej sypialni. Urządzi wielogodzinną, hałaśliwą imprezę w środku tygodnia. Postawi altanę w takim miejscu, że skutecznie zasłoni nam widok z okna. Albo zagrodzi dojazd na pole, bo droga przechodzi przez jego ziemię.
Historie opowiadane przez naszych Czytelników pokazują, że wredni sąsiedzi potrafią być bardzo pomysłowi w uprzykrzaniu naszej codzienności. Wiele spraw sąsiedzkich kończy się w sądzie. Zawsze warto skorzystać też jednak z szybszych i tańszych możliwości, jakie daje nam prawo karne i administracyjne.

GDY SĄSIAD HAŁASUJE

Wolność Tomku w swoim domku? Nie zawsze. Ta zasada ma swoją granicę nazywaną w Kodeksie cywilnym tak zwaną przeciętną miarą.

* Prawo mówi, że właściciel nieruchomości korzystając ze swojej posesji oraz obejścia, powinien powstrzymywać się od działań, które będą zakłócały sąsiadom korzystanie z ich własności.
Chodzi tutaj o korzystanie ponad przeciętną miarę wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Sąd oceniając, czy nastąpiło przekroczenie przeciętnej miary i naruszenie naszego spokoju będzie się kierował obiektywnymi warunkami i okolicznościami, jakie nastąpiły, a nie naszymi odczuciami. I tak może na przykład nakazać głośnemu sąsiadowi wyciszenie mieszkania, aby zakłócenia czy uciążliwości nie przekraczały tej przeciętnej miary.

* Szukając sojuszników w walce z głośnym sąsiadem, skontaktujmy się również z naszą spółdzielnią albo wspólnotą mieszkaniową. Wiele z nich ma własny regulamin porządku domowego. Zazwyczaj wisi na tablicy informacyjnej na klatce schodowej. Zwyczajowo przyjęło się, że cisza nocna obowiązuje w godz. 22.0-6.00.
Zawsze możemy też wezwać policję lub straż miejską. A one mogą ukarać sąsiada na podstawie art. 51 § 1 Kodeksu wykroczeń. Przepis ten mówi między innymi, że kto krzykiem, hałasem lub innym wybrykiem zakłóca porządek lub ciszę nocną, może zostać ukarany aresztem, ograniczeniem wolności lub grzywną.

GDY SIĘ BUDUJE

1. Sąsiadowi na własnej nieruchomości nie wolno wykonywać robót ziemnych w taki sposób, aby groziło to naszej nieruchomości tak zwaną utratą oparcia. Bo przecież w wyniku robót może dojść do tego, że w naszym domu popękają ściany, obsunie się ziemia. Sąd - jeśli nie uda nam się dojść do porozumienia z sąsiadem - oceni stan zagrożenia i nakaże mu przywrócenie stanu zgodnego z prawem i zaniechanie naruszania cudzej własności.

2. Jeśli sąsiad mając pozwolenie na budowę nieumyślnie postawił budynek na naszej działce, nie możemy żądać od niego przywrócenia stanu poprzedniego, czyli zburzenia budowli. Chyba że:

* sprzeciwialiśmy się bez nieuzasadnionej zwłoki przekroczeniu granicy działek i informowaliśmy sąsiada o tym fakcie;

* udowodnimy, że grozi nam z tego powodu niewspółmiernie wielka szkoda.

3. Gdy nieruchomość sąsiada znalazła się na naszej działce, przed sądem możemy domagać się:

* wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej;

* wykupienia przez sąsiada zajętej części naszej działki oraz fragmentu gruntu, który z powodu jego działań stracił dla nas znaczenie gospodarcze.

4. Możemy się domagać przed sądem rozebrania budynku wówczas, jeśli udowodnimy, że sąsiad wiedząc o granicach działek, umyślnie wszedł ze swoją budową na nasz teren.

5. Rozbiórki można domagać się również wtedy, gdy właściciel gruntu sąsiedniego bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granic przy budowie, jak też w przypadku, gdy grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda.

GDY ODCINA WYJAZD Z POSESJI

Każda nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej. Jeśli go nie ma, możemy żądać od sąsiadów ustanowienia - za odpowiednim wynagrodzeniem - potrzebnej służebności drogowej. Jest to tak zwana droga konieczna.

* Wyznaczenie drogi koniecznej musi się odbyć nie tylko z uwzględnieniem potrzeb naszej nieruchomości, ale także z możliwie jak najmniejszym obciążeniem gruntów (czyli posesji sąsiada), przez które droga ma prowadzić.

* Jeżeli właściciel nieruchomości poniesie szkodę na skutek wytyczenia na jego terenie drogi koniecznej, otrzymuje wynagrodzenie za jej ustanowienie.
Dodatkowo może dostać odszkodowanie, musi jednak udowodnić przed sądem wysokość szkody.

* Jeżeli ziemia zmieniła właściciela i nowy sąsiad zagrodził nam wyjazd z posesji, najpierw spróbujmy porozumieć się z nim w sprawie przejazdu. Jeśli się nie uda, zwróćmy się do sądu. Zarządzi - o ile będzie to możliwe - przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem sprzedaży.

SPÓR O OWOCE

* Co do zasady, owoce rosnące na naszym drzewie - nawet, gdy gałęzie wystają poza posesję - są naszą własnością.

* Uwaga! Jednak jabłka spadające z naszego drzewa na działkę sąsiada należą już do niego. Tego przepisu nie stosuje się tylko wówczas, gdy grunt sąsiedni przeznaczony jest na użytek publiczny (chodnik, ulica, miejski trawnik).

* Sąsiad nie może sam zrywać naszych jabłek ani zabronić nam ich zerwania. Zgodnie z prawem możemy wejść na jego grunt po to, by usunąć zwieszające się z naszych drzew gałęzie lub owoce.

* Sąsiad może zażądać od nas naprawienia szkody, jaką wyrządziło mu na przykład spadające jabłko czy wisząca gałąź.

* Może obciąć i zachować dla siebie gałęzie i owoce zwieszające się z naszego drzewa na jego posesję - powinien jednak wcześniej wyznaczyć nam odpowiedni termin do ich usunięcia.

* Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z działki sąsiada.

GRANICE DZIAŁKI

Sąsiedzi muszą też dojść do porozumienia przy rozgraniczeniu gruntów oraz utrzymywaniu stałych znaków granicznych.

* Koszty rozgraniczenia oraz utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

* Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania (czyli przed sporem).

* Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między sąsiadami, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

CO JEST WSPÓLNE

Mury, płoty, miedze czy rowy znajdujące się na granicy gruntów sąsiadów służą do ich wspólnego użytku (to samo dotyczy drzew i krzewów na granicy działek). Obowiązkiem obu stron jest ich utrzymanie w dobrym stanie technicznym i wspólnie ponoszą tego koszty.

Konsultacja merytoryczna: Tomasz Kucharski, adwokat