Rozlicz zarządcę wspólnoty w której mieszkasz

1 Wspólnoty mieszkaniowej nie można założyć jak spółdzielni. Powstaje z mocy prawa, gdy właściciel budynku - gmina, prywatna osoba, skarb państwa - sprzeda komuś na własność choćby jeden lokal. Wspólnotę tworzą właściciele, których lokale wchodzą w skład jednej określonej nieruchomości.

Gdy kupiłeś mieszkanie w budynku, w którym są też lokale należące do gminy wspólnota ma dwóch członków - ciebie i gminę. Wszelkie decyzje podejmujecie wspólnie.

2 Wykupić można wyłącznie lokale wyodrębnione jako samodzielne.

3 Tak zwaną odrębną własność lokalu można ustanowić m.in. w drodze umowy albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

4 Umowa o ustanowieniu odrębnej własności powinna być dokonana w formie aktu notarialnego. Do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Umowa powinna określać w szczególności:
* rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
* wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.

5 Wspólnoty dzielimy na małe i duże. Podział zależy od liczby lokali w budynku.

* Jeżeli liczba lokali jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

* W sytuacji, gdy lokali jest mniej niż siedem, mówimy o tzw. małej wspólnocie. W małej wspólnocie obowiązuje zasada jednomyślności przy podejmowaniu uchwał, które przekraczają zakres tzw. zwykłego zarządu (remont dachu, wymiana instalacji). Zasada jednomyślności właścicieli lokali oznacza, że jeśli jeden z nich sprzeciwi się danej uchwale, to nie będzie ona podjęta. Wtedy spór między współwłaścicielami rozstrzygnąć może sąd.

6 Właściciel lokalu ma prawo korzystać z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem. W części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunki do ich udziałów.

7 W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej (w części, która nie znajduje pokrycia w pożytkach i innych przychodach). Uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia z tego tytułu właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Nie da się ich ominąć, bo ze wspólnoty nie można się wypisać. Jedyna droga wycofania się z niej to sprzedaż lokalu. Dlaczego nie możesz zrezygnować? Bo jako członek wspólnoty jesteś nie tylko właścicielem swojego mieszkania, ale i współwłaścicielem ułamkowej części nieruchomości wspólnej - klatki schodowej, instalacji, gruntu itd.

Dlatego jako członek wspólnoty mieszkaniowej musisz:

* ponosić wydatki związane z utrzymaniem swojego lokalu,

* utrzymywać go w dobrym stanie,

* przestrzegać porządku domowego,

* uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej,

* korzystać z nieruchomości wspólnej w sposób, który nie utrudniaj korzystanie z niej przez innych współwłaścicieli,

Są to części budynku oraz urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. na przykład: pralnie, garaże, piwnice, strychy, bramy, klatki schodowe, dachy, kotłownie, windy, śmietniki, chodniki oraz parkingi.

Koszty utrzymania nieruchomości wspólnej są rozkładane na poszczególnych współwłaścicieli proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości.

TU SĄ PRZEPISY

Należysz do wspólnoty mieszkaniowej? To musisz znać ustawę o własności lokali. Określa spos.ob ustanawiania odrębnej własności oraz zasady życia we wspólnocie mieszkaniowej.

W zakresie nieuregulowanym tymi przepisami stosuje się Kodeksu Cywilny.

Każdy z członków wspólnoty staje się właścicielem części gruntu, na którym stoi nieruchomość oraz wszystkich części wspólnych. Wielkość udziałów określana jest ułamkiem.
Ważny jest stosunek powierzchni użytkowej lokalu do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu (wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych) do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali (wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi).

Pomieszczenia przynależne to te przypisane do danego lokalu, a w szczególności: piwnica, strych, komórka i garaż.

Przykład: mieszkanie Kowalskiego ma 80 mkw. powierzchni użytkowej. Kamienica - 1 tys. mkw. Po wykupie lokalu jego udział we współwłasności wyniesie 80/1000, czyli 2/25.

Licząc udziały we współwłasności, jaką jest nieruchomość wspólna, pamiętajmy jednak - chodzi tylko o sumę powierzchni użytkowej samych lokali, a nie całego budynku! Do niej zalicza się bowiem i mieszkania (lokale), i pomieszczenia będące w nieruchomości wspólnej. Te ostatnie nie są jednak brane pod uwagę przy obliczaniu udziałów.

Zarządca (lub zarząd) wspólnoty mieszkaniowej musi zwoływać zebranie jej członków.

Zebranie ogółu właścicieli musi być zwołane co najmniej raz na rok - nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. W wypadku, gdy zarząd lub zarządca nie zwołają zebrania w tym terminie, zebranie doroczne ma prawo zwołać każdy z właścicieli.

Zebrania właścicieli mogą być także - w razie potrzeby - zwoływane przez:

* zarząd lub zarządcę;

* na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie - przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania. W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali, należy wskazać treść tej zmiany.

Przedmiotem zebrania powinny być w szczególności:

* uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu,

* ocena pracy zarządu (lub zarządcy),

* sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w sprawie udzielenia absolutorium.

Najwyższą władzą we wspólnocie mieszkaniowej jest zebranie ogółu właścicieli. Tylko ono może m.in. wybrać lub zmienić zarządcę, odwołać lub powołać nowych członków zarządu, zmienić porządek domowy. Swoje decyzje właściciele wyrażają podejmując uchwały.

1 Właściciele podejmują uchwały na zebraniu albo drogą indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.

2 Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali. Liczoną według wielkości udziałów - chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

3 O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu musi być powiadomiony na piśmie.

4 W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokalu zarządca może żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli. Sprawę sąd rozpoznaje w postępowanie nieprocesowym.

5 Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami lub z umową właścicieli lokali (jeśli uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzanie nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jej interesy).

Za naprawy na zewnątrz lokalu płaci wspólnota mieszkaniowa. Za wnętrze lokalu - jego właściciel.

Najważniejsze, by wspólnota mieszkaniowa posiadała czytelny podział nieruchomości wspólnej. Uchwała bądź zapis w umowie o zarządzaniu wskazuje co jest częścią wspólną, a jaka część nieruchomości dotyczy wyłącznie właściciela.

* Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, strychy, klatki schodowe, instalacje.

* Jeśli awaria wystąpiła w części nieruchomości będącej własnością właściciela lokalu, to on ponosi koszty remontu. To wynika z obowiązków właścicieli lokali, którzy muszą ponosić wydatki związane z utrzymaniem lokalu w należytym stanie. Wystąpienie awarii instalacji właściciel zgłasza u zarządcy lub administratora.

Jeżeli awaria dotyczy instalacji przynależnej do lokalu właściciela, zarządca zleca usunięcie awarii na jego koszt. Koszty naprawy instalacji należącej do nieruchomości wspólnej pokrywają właściciele w ramach płaconej zaliczki na eksploatację.

* Na żądanie zarządu właściciel lokalu ma obowiązek zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.