Rynek condo hoteli i apartamentów wakacyjnych prężnie się rozwija w Polsce. To dobra alternatywa dla inwestorów?

Liczba noclegów udzielonych w Polsce przekroczyła już wyniki sprzed epidemii – zauważa w swojej analizie Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust powołując się na dane GUS. Ekspert przypomina, że od stycznia do sierpnia 2019 roku we wszystkich obiektach hotelowych udzielono 36,6 mln noclegów, to w analogicznym okresie roku bieżącego było to już ponad 39 mln noclegów, co oznacza wzrost o ponad 7 proc. Dodatkowo, z danych Eurostatu natomiast wynika, że w międzyczasie stawki za noclegi wzrosły łącznie o ponad 40 proc.

Z danych portalu AirDNA wynika, że w Polsce na wynajem na doby przeznaczono już około 71 tys. nieruchomości. Z kolei GUS podaje, że samych hoteli w ostatnim czasie w Polsce również przybyło. Liczba miejsc noclegowych w hotelach wzrosła z trochę ponad 286 tys. w lipcu 2019 roku do ponad 315 tys. obecnie.

– Część z tych obiektów powstała w formule condo lub jako apartamenty wakacyjne. Dla hotelarzy jest to ciekawy sposób na zdobycie pieniędzy na budowę nowych obiektów – wskazuje w swojej analizie ekspert. Jego zdaniem powód jest prosty – z punktu widzenia przepływów pieniężnych jest to finansowanie tańsze i nierzadko łatwiej dostępne niż kredyt z banku. Dla inwestorów jest to natomiast okazja do posiadania udziałów w zyskach generowanych przez hotel.

– W żargonie formułę tę nazywa się najmem zwrotnym. Chodzi o to, że budowa hotelu finansowana jest z pieniędzy inwestorów, którzy kupują na własność prawa do poszczególnych pokoi, ale potem od razu wynajmują te pokoje operatorowi zajmującemu się zarządzaniem całym biznesem. Oczywiście w zamian za powierzone pieniądze inwestorzy otrzymują nie tylko prawo własności do pokoi hotelowych, ale też obietnicę otrzymywania zysków z wynajmu – wyjaśnia Turek. – Ma to być z punktu widzenia pojedynczego inwestora model bezobsługowy, bo zarządzaniem hotelem i rozliczeniami zajmuje się profesjonalna firma – dodaje.

Turek przyznaje, że „co do zasady kupując nieruchomość wakacyjną, możemy liczyć na obiecane zyski i bezobsługową inwestycję. Dla wielu inwestorów atutem jest też możliwość optymalizacji podatkowej i tzw. pobyty właścicielskie, czyli że będziemy mogli spędzać wakacje w apartamencie wakacyjnym lub hotelu ponosząc znacznie niższe koszty". – Nie znaczy to jednak, że wszystko mamy gwarantowane i nie pojawią się jakieś problemy – podkreśla.

Doskonale pokazał to okres epidemii. – Dla segmentu condo i apartamentów wakacyjnych był to test warunków skrajnych. Zamykanie lub ograniczanie możliwości przyjmowania turystów skutkowały gwałtownym spadkiem generowanych przychodów. Skoro więc hotel nie zarabiał, to i trudno się dziwić, że pojawiały się problemy z wypłatami dla inwestorów – tłumaczy.

Ekspert przywołuje w tym miejscu analizę portalu InwestycjewKurortach.pl z listopada 2020 roku w którym znajdujemy informację o sytuacji właścicieli z inwestycji dysponujących łącznie ponad 8 tysiącami pokoi. Potrzebnych informacji nie udało się uzyskać tylko w przypadku niewiele ponad 22 proc. wziętych pod uwagę lokali.

W raporcie wskazano, że tylko w 6 inwestycjach na 65 nie było żadnych problemów z wypłatą obiecanych czynszów, czyli pieniądze płynęły na konta inwestorów zgodnie z obietnicami zapisanymi w umowach. W przypadku ponad połowy lokali (52,4 proc. przebadanych) nastąpiły opóźnienia w wypłatach zysków. Częstym zabiegiem (32,1 proc. lokali) było też negocjowanie warunków wypłaty czynszów. Siłą rzeczy nierzadko rozwiązania te były łączone, a więc dochodziło do opóźnień w wypłatach i negocjowano umowy – wymienia Turek. – Dane te bardzo dobrze pokazują na czym polega partycypowanie w ryzyku prowadzenia działalności hotelowej – dodaje.

Ekspert przyznaje, że jest co najmniej kilka różnic. Jak wskazuje, pierwsza pojawia się już na etapie budowy. – Chodzi o to czy inwestycja podlega pod regulacje wynikające z tzw. ustawy deweloperskiej. – Ta daje nabywcom mieszkań bardzo mocną ochronę przed problemami na budowach, nieterminowością czy upadłością dewelopera. Sprowadza się to do tego, że kupujący powinien odzyskać pieniądze, gdyby inwestycja się nie udała lub uzyskać rekompensatę, gdyby deweloper dostarczył coś innego niż wynikało z umowy – wyjaśnia.

Co ważne – nie ma ustawowego nakazu przedstawiania prospektu informacyjnego, gromadzenia wpłat na rachunkach powierniczych czy Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. – Kupując więc pokój w hotelu na etapie jego budowy ryzykujemy stratę, gdyby inwestycji nie udało się dorowadzić do końca – ostrzega.

Turek wskazuje, że co do zasady mamy do wyboru dwa modele – w jednym mamy z góry ustalony procent wartości nieruchomości (np. 5-8 proc.), który co roku ma trafiać na nasze konto z tytułu wynajmu, a w drugim mamy udział w przychodach generowanych przez nieruchomość.

– Jeśli hotel obiecuje nam zbyt wysoką stopę zwrotu, to zamiast cieszyć się z dobrego biznesu, powinna nam się zapalić lampka ostrzegawcza zwiastująca problemy. Aby było czym się dzielić, pokój musi zarobić przynajmniej o połowę więcej, albo i dwa razy tyle ile ma obiecane inwestor – wyjaśnia. – Jeśli więc ktoś proponuje nam lokal wart pół miliona złotych obiecując, że wypłaci nam co roku 10 proc. jego wartości, to warto się zastanowić czy taki pokój jest w stanie wygenerować np. 100 tys. zł przychodu w skali roku. Jeśli mówimy o obiekcie nad naszym morzem, gdzie sezon jest relatywnie krótki, to wychodzi na to, że doba w takim pokoju musiałaby kosztować np. ponad tysiąc złotych, aby biznes się „spiął” – wylicza.

To nie wszystko, ekspert zwraca uwagę na fakt od jakiej kwoty liczone są wspomniane procenty, czy od od wartości netto lokalu, od wartości brutto czy od wartości wraz z kosztami wykończenia i wyposażenia. – Załóżmy, że mamy lokal, który wraz z wyposażeniem ma cenę brutto na poziomie pół mln. zł, a 6 proc. od tej kwoty wynosi 30 tys. zł – podaje i podkreśla, że może być to też kwota netto lub brutto.

– Załóżmy z drugiej strony, że 6 proc. ma być nam naliczone od ceny netto bez wyposażenia. Jeśli wykończenie kosztowało 100 tys., a stawka VAT to 23 proc., to już mówimy o niecałych 20 tys. zł rocznego przychodu. Kwoty zupełnie inne, a teoretycznie w obu przypadkach może pojawić się rentowność na poziomie 6 proc. – wyjaśnia.

Innym sposobem rozliczeń z właścicielami jest wypłacanie udziału w zysku (np. 40-70 proc.), który faktycznie wygenerowała nasza nieruchomość. Alternatywnie wszystkie przychody z całego obiektu trafiają do wspólnego worka i są rozdysponowywane pomiędzy inwestorów proporcjonalnie do zainwestowanych przez nich kwot.

– Z jednej strony rozliczenie takie jest więc bezpieczniejsze dla stabilności finansowej całego biznesu w okresie gorszej koniunktury. Chodzi o to, że wraz ze spadkiem popytu na noclegi operator hotelowy będzie musiał mniej płacić właścicielom poszczególnych pokoi. Z drugiej strony im lepsza koniunktura, tym zyski inwestorów wyższe – wskazuje. – W taki sposób możemy się jednak umawiać tylko z firmami godnymi zaufania, bo przecież to hotel będzie nam raportował poziom obłożenia, od którego zależeć będą nasze przychody. Ważne jest też to jaką politykę cenową prowadzi hotel – dodaje.

Jako przykład Turek wskazuje weekendowe pakiety dla par za tysiąc złotych. – Nie znaczy to jednak, że do podziału między operatora hotelowego i inwestorów jest cała ta kwota. Firma może najpierw potrącić większą część tej sumy na poczet kosztu śniadania, zabiegów SPA czy dostępu do basenu. Wtedy do podziału z inwestorami trafia tylko skromna część wspomnianego tysiąca.

Problem z rozliczeniami nie kończy się na tym temacie. Posiadanie nieruchomości wiąże się z kosztami. W najprostszej wersji właściciel nieruchomości ponosi koszty podatku czy ubezpieczenia nieruchomości. – Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby w umowie, po stronie obowiązków właściciela, znalazły się też opłaty administracyjne (jak w przypadku zwykłych mieszkań w bloku) czy koszty wymiany wyposażenia lokalu i remontów, gdy nieruchomość zostanie zdewastowana przez gości lub po prostu z czasem się zużyje – wymienia.

Turek zwraca uwagę, że koszty utrzymania nieruchomości są wyższe, jeśli mamy do czynienia z obiektem składającym się z lokali użytkowych, a nie mieszkań. – To najłatwiej poznać po stawce VAT zawartej w cenie oferowanego pokoju lub apartamentu. Jeśli jest to stawka obniżona (8 proc.) koszty energii czy stawka podatku od nieruchomości powinny być niższe niż w przypadku pełnego VAT-u (23 proc.) – zaznacza.

– To drugie rozwiązanie ma jednak co najmniej jedną przewagę – daje większą przestrzeń do optymalizacji podatkowej. W wielu przypadkach nabywcy lokali wakacyjnych odliczają bowiem w swoich rozliczenia z fiskusem VAT zawarty w cenie nieruchomości – uzupełnia.

– Ten atut przedsiębiorcy szczególnie doceniają pod koniec roku. Nie jest przypadkiem, że w przed Świętami i Sylwestrem osoby prowadzące działalność gospodarczą zastanawiają się nad tym jak optymalizować zobowiązania podatkowe. To między innymi skutkuje w grudniu większą sprzedażą komputerów czy samochodów. Podobnie bywa też na rynku nieruchomości – na przykład tych wakacyjnych – podkreśla.

Pokój hotelowy nie jest standardową nieruchomością jak mieszkanie. – Do tego nabywca lokalu typu condo nie może w pełni swobodnie nim dysponować, bo na takiej nieruchomości ciążą zapisy umowy najmu pomiędzy inwestorem i operatorem hotelowym – zaznacza Turek.