Fundusz remontowy we wspólnocie - co to jest i jak go wykorzystać?

1. To członkowie wspólnoty mieszkaniowej decydują o powstaniu funduszu remontowego.

2. Trafiają na niego pieniądze zbierane na "poważniejsze" remonty.

WAŻNE
Warto mieć fundusz remontowy. Regularne odkładanie określonej sumy pieniędzy sprawia, że jako wspólnota jesteście w stanie przykładowo sprawnie usunąć awarię, zapobiegając niszczeniu waszego wspólnego domu.
Ustawa o własności lokali, która reguluje zasady działania wspólnoty mieszkaniowej, mówi, że jednym z podstawowych obowiązków jest utrzymanie budynku w stanie niepogorszonym. Tak, aby można było bezpiecznie w nim mieszkać czy prowadzić działalność gospodarczą.

Plan gospodarczy

Remontując własne mieszkanie, nie idziesz na żywioł i robisz harmonogram prac. Tak działa również wspólnota mieszkaniowa - tworząc coś, co nazywa się planem gospodarczym. Pieniądze na jego wykonanie pochodzą między innymi właśnie z funduszu remontowego.

1. Inwestycje na nadchodzące miesiące bądź lata uzgadnia się i planuje podczas zebrania członków wspólnoty.

2. Każda wspólnota powinna posiadać roczny plan gospodarczy, w którym zawarte będą wydatki planowane na nadchodzący rok.

ZAPAMIĘTAJ
Plan jest budowany na podstawie zeszłorocznego rozliczenia finansowego, a potem przedstawiany na zebraniu członków wspólnoty - celem uchwalenia.

3. Przygotowanie i przedstawienie do uchwalenia rocznego planu gospodarczego należy do obowiązków zarządzającego wspólnotą. Jego obowiązkiem jest również jego rozliczenie.

* Jeżeli faktycznie poniesione koszty są niższe od zaplanowanych, nadwyżka środków powinna być zwrócona lub zaliczona członkom wspólnoty na poczet kolejnego roku.

* Jeśli wydatki są wyższe od zaplanowanych, muszą je uzupełnić poprzez dopłatę.

Pieniądze na inwestycje

Budżet remontowy należy planować z dużym wyprzedzeniem. Musi zawierać nie tylko konkretny plan inwestycji, ale i realny schemat jej finansowania. Pieniądze pochodzą właśnie z funduszu remontowego.

1. Fundusz remontowy, który ma pokryć założenia budżetu, może być tworzony poprzez:

* wpłacanie przez właścicieli comiesięcznych zaliczek, jednorazowych lub cyklicznych wpłat;

* kredyty zaciągane przez wspólnotę;

* subwencje i dotacje, które uda się uzyskać.

2. O wysokości wpłacanych przez poszczególnych członków zaliczek decyduje wspólnota mieszkaniowa, podejmując na zebraniu stosowną uchwałę.

ZAPAMIĘTAJ

3. Remonty finansowane są z funduszu remontowego.

4. Koszty te ponoszą wszyscy członkowie wspólnoty - w wysokości swojego udziału w budynku.

5. W nowych budynkach fundusz może być niższy. W starszych powinny być to zdecydowanie wyższe kwoty.

6. Na co zostaną wydane pieniądze z funduszu remontowego, określa uchwała właścicieli.

ZAPAMIĘTAJ
Pieniądze na funduszu remontowym są własnością wspólnoty mieszkaniowej. Ich przeznaczenie jest jasno określone. Obowiązkiem zarządcy jest pilnowanie, aby zostały wydane na to, co było zaplanowane i zatwierdzone uchwałą właścicieli.

Naprawy

Przy okazji funduszu remontowego warto napisać, kto i kiedy płaci za naprawy czy usunięcie awarii w budynku, który należy do wspólnoty mieszkaniowej.

ZAPAMIĘTAJ
Generalna zasada jest taka: za naprawy budynku, instalacji bądź urządzeń będących częściami wspólnymi nieruchomości płaci wspólnota.

1. Wspólnota mieszkaniowa musi posiadać czytelny podział nieruchomości wspólnej. Uchwała bądź zapis w umowie o zarządzaniu wskazuje, co jest częścią wspólną, a jaka część nieruchomości dotyczy wyłącznie właściciela.

2. Zgodnie z ustawą o własności lokali nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - fundamenty, mury konstrukcyjne, dachy, kominy, strychy, klatki schodowe, instalacje.

WAŻNE
Każda wspólnota powinna podjąć uchwałę określającą granice części wspólnych. Pozwoli to uniknąć sporów przy ponoszeniu kosztów napraw i konserwacji.

3. Jeśli awaria wystąpiła w części nieruchomości będącej odrębną własnością, wówczas właściciel ponosi koszty remontu. To wynika z jego obowiązków, do których zalicza się m.in. ponoszenie wydatków związane z utrzymaniem lokalu w należytym stanie.

4. Koszty naprawy instalacji należącej do części wspólnej pokrywają właściciele - w wysokości swojego udziału w nieruchomości, w ramach płaconej zaliczki na eksploatację.

5. Na żądanie zarządu właściciel ma obowiązek zezwalać na wstęp do swojego lokalu, ilekroć jest to niezbędne do:

* przeprowadzenia konserwacji,

* remontu;

* usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej;

* wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.

WAŻNE
Planując remont w lokalu, warto dowiedzieć się u zarządcy, jakie instalacje możemy zabudować lub schować w ścianę, a jakich nie powinniśmy. Pozwoli to na uniknięcie dodatkowych kosztów, gdy wspólnota podejmie decyzję o wymianie instalacji, którą dopiero co zabudowaliśmy przykładowo glazurą.

Liczy się wielkość

Wspólnoty dzielimy na małe i duże.

1. Ten podział zależy od liczby lokali w budynku:

* Jeżeli jest ich więcej niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy o własności lokali.

* Gdy lokali jest mniej niż siedem, mówimy o tak zwanej małej wspólnocie. Obowiązuje w niej zasada jednomyślności przy podejmowaniu uchwał, które przekraczają zakres tzw. zwykłego zarządu. Dotyczy to między innymi remontu dachu czy wymiany instalacji.

ZAPAMIĘTAJ
Zasada jednomyślności właścicieli lokali oznacza, że jeśli jeden z nich sprzeciwi się danej uchwale, to nie będzie podjęta. Wtedy spór między współwłaścicielami rozstrzygnąć może sąd.

Czyli jeżeli jeden członek małej wspólnoty nie zgadza się na remont, przykładowo elewacji, pozostali sąsiedzi nie mają wyjścia: albo się z nim dogadają, albo skończą w sądzie.

Kontrola wydatków

Załóżmy, że chcesz się dowiedzieć, ile w ubiegłym roku wpłaciłeś pieniędzy na konto wspólnoty w ramach funduszu remontowego. Czy zarządca ma prawo odmówić ci podania takich informacji?
Nie! Zgodnie z ustawą o własności lokali każdemu właścicielowi przysługuje prawo kontroli działalności zarządcy.

ZAPAMIĘTAJ
Każdy właściciel ma prawo wglądu do prowadzonej dokumentacji finansowej oraz w dokumenty innych członków wspólnoty znajdujące się w dyspozycji zarządcy - jeżeli mają związek z gospodarowaniem nieruchomością wspólną.
Odmowa uzyskania takich dokumentów jest łamaniem prawa przez zarządcę. Ale członek wspólnoty nie może udostępniać tych danych osobom trzecim!