Jak bezpiecznie kupić używane mieszkanie

Obecnie na rynku pojawia się wiele okazji zakupu mieszkania z drugiej ręki w atrakcyjnej cenie. Na co zwracać uwagę, gdy kupujemy taką nieruchomość z rynku wtórnego, jak zabezpieczyć własne interesy? Przeczytaj, co radzi Barbara Duchińska, aplikant radcowski z kancelarii Lengiewicz Wrońska Berezowska i Wspólnicy.

KSIĘGA WIECZYSTA

Doświadczenie pokazuje, że należy ostrożnie pochodzić do opisów nieruchomości na różnych portalach internetowych. Aby ustalić, co dokładnie wchodzi w skład sprzedawanej nieruchomości i jaka jest jej rzeczywista powierzchnia, poprośmy sprzedającego o numer prowadzonej dla niej księgi wieczystej. Dodatkowo pozwoli nam to ustalić, kto figuruje jako właściciel tej nieruchomości oraz czy jest ona obciążona hipoteką lub innymi prawami.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA

Można podpisać przed notariuszem umowę, która od razu przeniesie własność nieruchomości. Ale w praktyce częściej spotyka się umowy przedwstępne, w których strony dopiero zobowiązują się, że w przyszłości zawrą umowę przenoszącą własność (tak zwaną przyrzeczoną). Jest to podyktowane względami praktycznymi.

Najczęściej tym, że kupujący będzie się starał o kredyt na nabycie mieszkania czy domu i umowa przyrzeczona będzie uzależniona od otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej, a następnie kredytu na sfinansowanie zakupu. W takim przypadku - z punktu widzenia nabywcy - bardzo istotne jest zagwarantowanie sobie w umowie przedwstępnej, że nieuzyskanie decyzji kredytowej nie przyniesie mu negatywnych konsekwencji. Takich jak na przykład utrata wpłaconego zadatku, o którym piszemy poniżej.

Podobny mechanizm ma zastosowanie, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku, który w przeszłości finansował sprzedającego. W takim przypadku zawarcie umowy przyrzeczonej jest uwarunkowane uzyskaniem promesy (przyrzeczenia) od banku, na którego rzecz została wpisana hipoteka - że w przypadku zapłaty określonej kwoty wyrazi zgodę na jej wykreślenie. Z punktu widzenia kupującego jest to bardzo istotny dokument. Dzięki niemu ma świadomość, że po zapłacie całości ceny nabędzie nieruchomość wolną od hipoteki.

WARTO ZAPAMIĘTAĆ

Umowa przedwstępna powinna określać istotne postanowienia umowy przenoszącej własność. A zatem wskazywać dokładnie cenę i nieruchomość. Dla bezpieczeństwa i pewności transakcji wskazane jest również uzgodnienie terminu zawarcia umowy przenoszącej własność. Należy podkreślić, że tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego uprawnia stronę do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej.

- Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej, w sytuacji gdy druga strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, uprawnia jedynie do kierowania roszczeń odszkodowawczych. A zatem ma dużo słabszy skutek - ostrzega ekspertka.

W przypadku, gdy umowa przyrzeczona nie dojdzie do skutku, istotne znaczenie ma to, czy wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej kwota jest zaliczką, czy też zadatkiem.

ZADATEK

1. Gdy kupujący wpłaca zadatek, musi się liczyć z tym, że jeśli umowa przedwstępna nie zostanie przez niego wykonana, wpłacona kwota przepadnie na rzecz sprzedającego.

2. W sytuacji, gdy to zbywca nie wykona umowy przedwstępnej, musi się liczyć z obowiązkiem zwrotu zadatku kupującemu w podwójnej wysokości. Zadatek zabezpiecza więc zawarcie umowy przyrzeczonej.

3. Jedynie w ściśle określonych przypadkach zadatek zostanie zwrócony i odpadnie obowiązek zapłaty kwoty dwukrotnie wyższej. Będzie to miało miejsce w przypadku:

* rozwiązania umowy za porozumieniem;

* gdy niewykonanie umowy nastąpi wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo obie ją ponoszą.

ZALICZKA

Natomiast wpłacona zaliczka zawsze podlega zwrotowi kupującemu w nominalnej (wpłaconej) wysokości - niezależnie od przyczyn niezawarcia umowy przyrzeczonej. Nie stosuje się zasad dotyczących przepadku zadatku lub obowiązku zwrotu w podwójnej wysokości.
Negocjując umowę przedwstępną, pamiętajmy: to, czy wpłacona przy zawarciu umowy przedwstępnej kwota jest zaliczką, czy też zadatkiem powinno zostać precyzyjnie określone w umowie. W przeciwnym razie wpłata będzie traktowana jako zaliczka.

UMOWA PRZYRZECZONA

1. Przy jej zawarciu notariusz powinien sprawdzić, czy sprzedający dysponuje wszystkimi dokumentami i zaświadczeniami, do których okazania zobowiązał się w umowie przedwstępnej. Dotyczy to między innymi:

* umowy, na której podstawie sprzedający nabył nieruchomość;

* zaświadczenia o niezaleganiu w podatkach od nieruchomości oraz z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu (jeśli sprzedający jest użytkownikiem wieczystym).

2. Jeśli natomiast nieruchomość jest obciążona hipoteką, sprzedający powinien okazać zaświadczenie z banku o zgodzie na wykreślenie hipoteki w przypadku zapłaty określonej przez bank sumy (nie wyższej niż cena).

3. Należy dopilnować, aby odpis księgi wieczystej opatrzony był datą zawierania umowy przyrzeczonej. Trzeba również koniecznie sprawdzić, czy w odpisie tym nie pojawiły się wpisy lub wzmianki sprzeczne z postanowieniami umowy przedwstępnej.

4. Ponadto kupujący powinien przygotować się na zapłatę podatku od czynności cywilnoprawnych. Wyniesie on dwa procent ceny określonej w umowie.

Wykreślenie hipoteki zwykle nie jest skomplikowane. Ale trzeba przestrzegać kilku zasad
Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego radzą, aby kupno nieruchomości, na której właściciel wcześniej zaciągnął kredyt zacząć od sprawdzenia jej księgi wieczystej. Najlepiej od działu III i IV. Co istotne, możemy to zrobić bez wychodzenia z domu! Wystarczy znać numer księgi wieczystej, który wpisujemy na stronie ekw.ms.gov.pl

Pamiętajmy: dział III księgi powinien być wolny od jakichkolwiek wpisów (to tam pojawiają się ograniczenia dotyczące nieruchomości, na przykład służebność, wszczęte egzekucje itp.).

- W dziale IV natomiast znajdują się informacje o wpisie banku: jego nazwa oraz kwota wpisu hipoteki - tłumaczy ekspertka Alicja Pietruszkiewicz. Pamiętajmy jednak, że hipoteka może być związana również z roszczeniami wierzycieli innych niż bank, na przykład instytucji państwowych (urząd skarbowy) i wtedy musi zostać wykreślona przed transakcją sprzedaży.

Zapoznajmy się również z kryteriami kredytu osoby sprzedającej mieszkanie. - Należy sprawdzić warunki wykreślenia hipoteki z ksiąg wieczystych oraz przeczytać umowę kredytu. Będą w niej zawarte informacje o kosztach jego wcześniejszej spłaty czy też przeliczenia na złotówki, jeśli był zaciągnięty w walucie - wyjaśnia ekspert Bartosz Turek. - Gdy takie mieszkanie sami chcemy kupić na kredyt, czyli zaciągnąć zobowiązanie spłacające zobowiązanie sprzedającego, sprawa się upraszcza.

Wówczas bank udzielający nam kredytu sam dołoży trudu, by sprawdzić kwestie bezpieczeństwa, czyli przedmiot jego zabezpieczenia. W obu wypadkach należy jednak pamiętać, że sprzedający powinien wystąpić do banku o pismo jasno określające, jakiej wysokości wpłata będzie skutkowała całkowitą spłatą kredytu. Całkowita spłata oznacza zwolnienie nieruchomości od obciążenia hipotecznego.

Gdy dokładnie sprawdzimy księgę wieczystą mieszkania, możemy przystąpić do rozpoczęciu procesu kredytowania. W tym celu zbywca powinien otrzymać od banku, który dał mu kredyt zgodę na sprzedaż nieruchomości. Ma ona formę opinii bankowej, a jej uzyskanie zazwyczaj jest formalnością. Powinna zawierać informacje o wysokości kwoty, która ma zostać przelana na konto banku, numer konta oraz oświadczenie banku, że po wpłaceniu odpowiedniej kwoty wykreśli hipotekę z księgi wieczystej.

Ponadto należy poprosić zbywcę nieruchomości o przedstawienie podstawy jej nabycia. Czyli dokumentu, który określa, w jaki sposób stał się jej właścicielem (zwykle jest to akt notarialny). Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, z którego szczegółowo będzie wynikał sposób realizacji transakcji. Z tym dokumentem oraz zaświadczeniem z banku zbywcy składamy wniosek kredytowy.

Bank, który udzieli nam kredytu przelewa kwotę wskazaną przez bank zbywcy nieruchomości na wskazany w opinii numer rachunku. Jeśli cena zakupu nieruchomości jest wyższa niż wartość wcześniejszego zadłużenia, środki zostaną podzielone między dwa rachunki - banku zbywcy oraz zbywcy.

W bezpiecznym przebrnięciu przez formalności oraz proces kredytowy może również pomóc doświadczony doradca finansowy.

Nieruchomości z Twojego regionu