Kredyt mieszkaniowy na nowych zasadach

Nowości mają związek z tym, że w zeszłym roku Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła nową rekomendację S. Jest to dokument określający zasady udzielania kredytów mieszkaniowych (hipotecznych). Nowy zaczął obowiązywać wraz z początkiem tego roku. Najważniejszą zmianą, jaką wprowadził jest konieczność wniesienia przez kredytobiorcę przynajmniej 5-procentowego wkładu własnego. To część środków niezbędnych w celu sfinansowania zakupu mieszkania lub budowy domu. W zależności od banku wkładem własnym są oszczędności, zaliczka wpłacona na poczet ceny nabywanej nieruchomości albo działka, na której ona stanie.

WKŁAD JEST JUŻ OBOWIĄZKOWY

Wymóg posiadania przynajmniej 5 procent wkładu własnego oznacza, że osoby, które nie posiadają własnych środków nie uzyskają już kredytu hipotecznego. Przypomnijmy: do końca 2013 roku można było w całości sfinansować nieruchomość kredyt. A sytuacja zmieni się jeszcze bardziej w 2015 roku, kiedy minimalny wymagany poziom wkładu własnego podskoczy do 10 procent. Dla wielu osób będzie to oznaczało konieczność odłożenia momentu zaciągnięcia kredytu, aż zgromadzą odpowiednią sumę.

Zapamiętaj: dla wszystkich kredytów udzielonych w tym roku LTV (loan to value - kwota pożyczki do wartości nieruchomości) nie może przekroczyć 95 procent. W kolejnych latach wymagania te będę jeszcze zaostrzane! Dlatego jeśli myślimy o kupnie nieruchomości za dwa, trzy lata, już teraz zacznijmy zbierać na wkład własny.

KREDYT MAKSYMALNIE NA 35 LAT

Końcówka zeszłego roku to był również ostatni moment, aby uzyskać kredyt na więcej niż 35 lat. W tym roku banki muszą polecać okres kredytowania na poziomie 25 lat. Na życzenie klienta będzie mógł być dłuższy - ale nie może przekroczyć 35 lat. Tymczasem jeszcze kilka tygodni temu można było zaciągnąć zobowiązanie nawet na pół wieku.
NIECO ŁATWIEJ O ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ

1. Od stycznia tego roku znikło ograniczenie mówiące o tym, że suma rat kredytu nie może przekroczyć:

* 50 procent dochodu - gdy jest poniżej przeciętnej krajowej, lub

* 65 procent dochodu - dla pozostałych osób.

Teraz banki same mogą wyznaczać maksymalny poziom tego wskaźnika DtI, czyli stosunku wszystkich obciążeń kredytowych klienta do poziomu jego dochodów.

2. Do 30 lat wydłużył się maksymalny okres kredytowania, który banki mogą brać pod uwagę wyliczając zdolność kredytową. Oznacza to, że klient zaciągając kredyt na 35 lat, będzie musiał udowodnić, że dałby sobie radę ze spłatą w 30 lat. Wcześniej tą brzegową wartością było 25 lat. A im dłuższy okres kredytowania wzięty pod uwagę przy analizie zdolności kredytowej, tym ona wyższa. - Wydłużenie tego okresu z 25 do 30 lat może podnieść ocenę klienta przez bank nawet o kilka procent - uważa Mikołaj Fidziński, ekspert comperia.pl

Przykład: w 2013 roku banki tak wyliczały zdolność kredytową, aby klient był w stanie spłacić daną pożyczkę w ciągu 25 lat (nawet jeśli faktycznie spłata miała trwać na przykład 40 lat). Od tego roku ograniczenie to podwyższono do 30 lat. I przy kredycie na 30 lat osoba, która wcześniej mogła liczyć na 300 tysięcy złotych uzyska o 30 tysięcy złotych więcej.

KONIEC PEWNEJ ERY

Rekomendacja S formalnie potwierdziła także uśmiercenie na polskim rynku kredytów walutowych. Od lipca tego roku banki będą mogły ich udzielać tylko osobom zarabiającym w danej walucie. Jednak już dziś wiele instytucji stosuje taką właśnie politykę: kredyt w euro otrzyma tylko ten, kto zarabia w europejskiej walucie. W nielicznych bankach o taką pożyczkę mogą ubiegać się również odbierający pensję w złotówkach, ale tylko pod warunkiem osiągania dochodów na poziomie kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie. Zainteresowanie jest jednak znikome i ich udział w nowo udzielanych zobowiązaniach wynosi poniżej 1 procenta.

DOPŁATY DLA MŁODYCH

- Jedynym ratunkiem dla tych, którzy nie dysponują nadwyżkami pieniędzy będzie skorzystanie z programu Mieszkanie dla młodych - mówi Mikołaj Fidziński. - Jednak otrzymanie pomocy nie będzie proste, bo lista warunków, jakie ustawodawca stawia kredytobiorcy i nabywanej nieruchomości jest długa.
Pisaliśmy o nich szczegółowo, dlatego teraz tylko przypomnijmy najważniejsze zasady.

1. Od stycznia 2014 roku małżeństwa, single oraz wychowujący dzieci kupując swoje pierwsze mieszkanie, mogą liczyć na pomoc państwa. Polega na dofinansowaniu wkładu własnego.

2. Aby z niej skorzystać:

* nie można posiadać innego mieszkania (także w przeszłości);

* trzeba mieć do 35 lat (w przypadku małżeństw decyduje wiek młodszego małżonka);

* zakupić na rynku pierwotnym lokal mieszkalny do 75 mkw. lub dom jednorodzinny do 100 mkw. (jeśli nabywca wychowuje minimum troje dzieci - odpowiednio - 85 mkw. i 110 mkw.);

* zaciągnąć kredyt na co najmniej 15 lat i 50 procent ceny mieszkania.

3. W ramach programu można liczyć na finansowanie:

* do 50 mkw. (nie więcej niż powierzchnia kupowanego mieszkania);

* 10 procent dopłaty do wkładu własnego dla osób samotnych i małżeństw bez dzieci;

* 15 procent - dla wychowujących co najmniej jedno dziecko;

* dodatkowe 5 procent na wcześniejszą przedterminową spłatę części kapitału kredytu dla tych, którym w ciągu pięciu lat od dnia zakupu mieszkania urodzi się trzecie albo kolejne dziecko.

4. Dopłata liczona jest w odniesieniu do wskaźnika określonego dla danej lokalizacji! Szczegóły można znaleźć na stronie internetowej www.rodzina.gov.pl

5. Program ma zastosowanie tylko w przypadku sfinansowania nabycia nieruchomości na rynku pierwotnym (nowe lokale).

CO ZE STOPAMI PROCENTOWYMI

W 2014 należy oczekiwać dalszego utrzymania rekordowo niskich stóp procentowych. - Członkowie Rady Polityki Pieniężnej sugerują, że co najmniej do lipca 2014 roku stopy nie powinny się zmienić, co przełoży się na tani kredyt i wyższą zdolność kredytową klientów - ocenia Michał Krajkowski, główny analityk Domu Kredytowego Notus. Jesień przyniosła wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości. Do zakupu zachęcał przede wszystkim właśnie niski koszt kredytu. WIBOR 3M oscylujący od dłuższego czasu w okolicach 2,66-2,67 proc. nawet przy rosnących marżach bankowych sprawia, że finalne oprocentowanie kredytu nie przekracza 4,5 proc. w skali roku. Daje to ratę w wysokości około 500 złotych za każde 100 tysięcy złotych kredytu zaciągniętego na okres 30 lat.

Trzeba jednak pamiętać, że półtora roku temu stopy były prawie dwa razy wyższe niż obecnie. Ich powrót do poziomu z lipca 2012 przy kredycie na 300 tysięcy złotych na 30 lat z marżą na poziomie 1,75 procent spowodowałby wzrost raty o ponad 460 złotych miesięcznie. Choć w najbliższym czasie taka sytuacja jest mało prawdopodobna, to jednak należy pamiętać, że oprocentowanie kredytów hipotecznych zazwyczaj jest zmienne. - Zaciągnięcie kredytu przy niskim poziomie stóp nie gwarantuje utrzymania takiego oprocentowania przez cały, często kilkudziesięcioletni okres kredytowania - ostrzega Konrad Pluciński, ekspert marketmoney.pl - Przed złożeniem wniosku o kredyt należy przeanalizować swoją sytuację finansową i dobrać wysokość kredytu do własnych możliwości. Należy też stworzyć finansową poduszkę bezpieczeństwa, czyli zgromadzić środki, które zabezpieczą kredytobiorców przed okresowym wzrostem raty lub czasową utratą płynności finansowej.

Pozytywna tendencja udziału rat w dochodach zapewne utrzyma się jeszcze pierwszej połowie 2014 roku. Kredyty powinny pozostać tanie, ceny mieszkań stabilne (możliwy niewielki wzrost), a dochody zapewne będą dalej rosły. Później mogą jednak zacząć rosnąć stopy procentowe, a wraz z nimi raty kredytów - Poza tym poprawiająca się sytuacja gospodarcza, a na taki rozwój sytuacji się zapowiada, nie tylko będzie wpływała na wzrost płac, ale także stopniowo będzie nakręcała sprzedaż mieszkań i powodowała coraz wyraźniejsze wzrosty ich cen - ocenia Jarosław Sadowski, główny analityk firmy Expander.

OD CZEGO ZALEŻĄ STOPY PROCENTOWE

Wysokość stóp procentowych Narodowego Banku Polskiego w głównej mierze zależy od sytuacji gospodarczej panującej w kraju. Jeśli koniunktura jest słaba (maleje konsumpcja, rośnie bezrobocie, spada produkcja), wtedy konieczne są działania, które ją pobudzają. Czyli obniżki stóp. To znowu wpływa na niski koszt pieniądza, a tym samym tańsze kredyty, które wspomagają inwestycje. Jeżeli sytuacja jest odwrotna i mamy bardzo dobrą koniunkturę, konieczne jest przeprowadzenie działania odwrotnego, czyli podwyżki stóp procentowych.

CENY MIESZKAŃ SPADŁY O 13 PROCENT

W ostatnich latach, aby kupić mieszkanie o powierzchni 50 mkw. trzeba było zaciągnąć kredyt hipoteczny (LTV 80 proc.), którego rata wynosiła około jedną trzecią przeciętnych dochodów małżeństwa. W trakcie boomu na rynku nieruchomości udział ten przekraczał nawet 40 proc. Z wyliczeń Expandera wynika, że w grudniu wskaźnik ten był rekordowo niski i wynosi 20 proc. W ciągu minionych pięciu lat powierzchnia mieszkania, jaką można było kupić za dwie przeciętne pensje netto wzrosła o 36 proc. (z 0,79 mkw. do 1,07 mkw.). W tym samym czasie ceny mieszkań spadły średnio o 13 proc.

LOKALE TAŃSZE, ALE WCIĄŻ BARDZO DROGIE

Dlatego najczęściej nieruchomości kupujemy na kredyt. Bo jeśli przeciętnie zarabiające małżeństwo odkładałoby 20 proc. dochodów, kwotę potrzebną na zakup 50 mkw. mieszkania zebrałoby dopiero po ponad 15 latach… To zdecydowanie zbyt długi okres, aby unikać zaciągnięcia kredytu. Na szczęście obecne warunki sprzyjają tym, którzy zamierzają kupić mieszkanie.

Nieruchomości z Twojego regionu