Kto pyta, nie traci

Mariusz Nagajek z Zielonej Góry
(fot. fot. Tomasz Gawałkiewicz )

- Banki chwalą się ofertami promocyjnymi swoich kredytów, ale na co naprawdę warto zwrócić uwagę?
- Ważne jest oprocentowanie kredytu, prowizja za jego udzielenie, ale także za wcześniejszą spłatę, wysokość ubezpieczenia pomostowego (do czasu wpisania hipoteki w księdze wieczystej - red.), a ponadto jakie jest ubezpieczenie tzw. niskiego wkładu, czyli własnej wpłaty kredytobiorcy. Jeśli jej nie wnosimy i daje ją bank, dodatkowo ją ubezpiecza i dolicza opłatę do kosztu udzielenia kredytu, albo do rat. Jeśli o to nie zapytamy, możemy ulec złudzeniu, że kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości otrzymamy na takich samych warunkach, jak na 80 proc.

- Jakie ponosimy koszty związane z udzieleniem kredytu mieszkaniowego?
- Trzeba pamiętać, że banki mają obowiązek poinformowania o rzeczywistych kosztach kredytu jeszcze przed podpisaniem umowy kredytowej. Obok oprocentowania, bankowej prowizji, ubezpieczenia kredytu trzeba zwrócić uwagę na tzw. spred, czyli kurs po jakim bank będzie nam przeliczał na złotówki kredyt udzielony np. we frankach szwajcarskich lub euro.

- Spłacam kredyt mieszkaniowy już od 7 lat. Jego oprocentowanie jest znacznie wyższe niż kredytów, które dziś udziela bank. Jak skłonić bank do obniżenia mi oprocentowania?
- Można spłacić to zobowiązanie innym, bardziej opłacalnym kredytem wziętym w wybranym banku. Trzeba na początku tylko sprawdzić, czy w posiadanej umowie nie ma zapisu o opłacie za wcześniejszą spłatę kredytu. To niezbędne jest do wyliczenia, czy cała operacja będzie opłacalna. Dlatego na początku lepiej spróbować negocjacji ze swoim bankiem. Już sama prośba o wydanie historii spłaty dotychczasowych rat może skłonić bank do obniżenia nam kosztów kredytów. Nie wszystkie instytucje są jednak skłonne do takich ustępstw.

- Czy można wziąć kredyt na nieruchomość, która nie ma założonej księgi wieczystej?
- Można. Do czasu założenia księgi i wpisu banku do niej trzeba po prostu zapłacić za ubezpieczenie kredytu. Założenie księgi zajmuje w woj. lubuskim do 3 miesięcy.

- Mam narzeczonego cudzoziemca. Czy mogę razem z nim wziąć kredyt na kupno mieszkania?
- Tak. Cudzoziemiec musi przedstawić zaświadczenie o zatrudnieniu, wysokości zarobków, dokument tożsamości. Niektóre banki żądają dokumentów o tym, że za granicą osoba taka nie miała kłopotów ze spłatą kredytów lub pożyczek.

- Który kredyt jest lepszy - walutowy czy złotówkowy?
- Wszystko zależy od kursu walut i pozycji złotówki. Warto je śledzić przez jakiś czas przed podpisaniem umowy kredytowej. I potem także. Należy pamiętać, że jeśli już weźmiemy kredyt na danych warunkach, to nie musimy go na tych warunkach spłacać. Jeśli np. spada kurs franka szwajcarskiego, to nie należy brać kredytu w tej walucie, tylko poszukać promocyjnej oferty kredytu złotówkowego, bez prowizji i opłat za przewalutowanie. I jeśli kurs franka będzie rósł - przewalutować kredyt na franki. A jeśli już mamy kredyt we frankach i kurs tej waluty rośnie, to nie należy panikować że rosną raty i ekspresowo zmieniać kredyt na złotówkowy. Bank chętnie takie zlecenie wykona, bo na tym zarobi. A my stracimy, bo może się okazać, że do spłaty w złotówkach pozostanie nam więcej, niż wynosiła kwota pierwotnie zaciągniętego kredytu. Opłaca się przewalutowywać kredyt z franka na złotówki tylko wtedy, gdy kurs franka spada. Ale wtedy spadają raty, z czego się cieszymy i nie myślimy o zamianie kredytu. A to się właśnie nam najbardziej opłaci. Od niezależnego doradcy finansowego dowiemy się, co jest dla nas najbardziej korzystne.

- Czy to prawda, że trudniej dziś o kredyt we frankach szwajcarskich?
- Komisja Nadzoru Bankowego zdecydowała, że aby otrzymać kredyt w walucie obcej trzeba mieć zdolność kredytową do 120 proc. kwoty liczonej od sumy, o którą zabiegamy. W efekcie osoby o niskich dochodach mają teraz utrudniony dostęp do kredytów w obcej walucie.

- Czy mieszkanie obciążone hipoteką można sprzedać? Czy można bez ryzyka kupić takie mieszkanie?
- Można w każdym przypadku. Naszą hipotekę spłaci bank udzielający kredytu kupującemu nasze mieszkanie. A nam wypłaci różnicę przychodu. W księdze wieczystej pojawi się zapis o zamianie hipoteki i spłacie kredytu oraz zapis o przejęciu hipoteki przez bank, który udzielił kredytu kupującemu mieszkanie czy nieruchomość. To nieskomplikowana operacja między bankami oraz kupującym i sprzedającym nieruchomość.

- Co bierze pod uwagę bank oceniając zdolność kredytową?
- Oprócz zarobków sprawdzane są przede wszystkim wszystkie obciążenia finansowe, np. kredyt na karcie kredytowej, linia debetowa w banku, kredyty konsumpcyjne, itp. Liczy się też liczba osób na naszym utrzymaniu, opłaty za posiadane mieszkanie, samochód. Banki przyjmują średnio, że na 3-osobową rodzinę trzeba mieć 1,2 tys. zł.

- Czy można łączyć wydatki na kupno mieszkania i samochodu za pieniądze z kredytu hipotecznego?
- Są banki, które udzielają takie kredyty. Ich oprocentowanie jest nieco wyższe niż tradycyjnych kredytów mieszkaniowych, a to dużo niższe niż oprocentowanie kredytów konsumpcyjnych, czy na kupno samochodu.