Kupujemy mieszkanie

MAGDALENA KUCIEWICZ
biuro Apartament Nieruchomości w Zielonej Górze

MARIUSZ NORSESOWICZ
biuro Norsesowicz w Gorzowie

- W jakiej formie najlepiej spisać umowę przedwstępną kupna domu i co powinna ona zawierać? - Najlepiej i najbezpieczniej jest spisać umowę w formie aktu notarialnego. Gwarantuje to najpełniej sfinalizowanie umowy w postaci przeniesienia własności nieruchomości, jak i rozliczenie wpłaconego zadatku. Umowa taka powinna zawierać dane osobowe stron, opis nieruchomości, jej cenę, termin zakończenia transakcji, czyli podpisania ostatecznej umowy kupna oraz wysokość zadatku, który powinien być wpłacony w dniu podpisania umowy przedwstępnej. Umowę taką można wpisać do księgi wieczystej nieruchomości, w dziale III ,,ciężary i ograniczenia''. Przy tak spisanej umowie ponosi się tylko opłatę notarialną, a jeśli wpisana zostanie do księgi wieczystej, to także koszty wpisu. Jestem przeciwnikiem spisywania umów bezpośrednio między kupującym i sprzedającym, jak np. przy sprzedaży samochodu, bo może to skomplikować ostateczne przeniesienie własności nieruchomości.

- Jak sprawdzić czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub nie ma innych wad prawnych? - O tym dowiedzieć się można z księgi wieczystej, z której można też uzyskać wypis. Radzę ponownie sprawdzić księgę wieczystą w dniu podpisania ostatecznej umowy kupna, czy nie nastąpiły jakieś zmiany we wpisach, a także czy do wydziału ksiąg wieczystych nie wpłynął wniosek o dokonanie lub wykreślenie wpisu w księdze. Można zlecić tę czynność biuru obrotu nieruchomościami i jeśli nie dochowa ono staranności w sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości, można będzie dochodzić od niego odszkodowania.

- Chciałem sam, bez pośrednictwa biura, sprzedać dom, ale mam kłopoty ze sfinalizowaniem transakcji. Czy mogę w tej sytuacji liczyć na pomoc pośrednika? - Tak, nawet jeśli transakcja nie jest przez nas prowadzona od początku, możemy pomóc na każdym etapie w jej dokończeniu. Jeśli kłopoty klienta mają charakter finansowy, oferujemy też pomoc w uzyskaniu kredytu bankowego.

- Kiedy biuro obrotu nieruchomościami bierze swoją prowizję od klienta kupującego? - Tylko wtedy, kiedy dojdzie do kupna nieruchomości. Nawet jeśli klient obejrzy dziesięć mieszkań, ale żadnego nie wybierze, biuro nie ma prawa pobrać prowizji.

- Będę płacił gotówką za mieszkanie. Kiedy najlepiej to zrobić? - W dniu podpisania aktu notarialnego, nie wcześniej.

- Sprzedający żąda wygórowanej ceny za mieszkanie. Czy biuro może pomóc w wynegocjowaniu realnej ceny rynkowej? - Nie przyjmujemy do sprzedaży mieszkań po nierealnych cenach. Mamy dobre rozeznanie w tym, co i za ile się sprzeda. Podpowiadamy, sugerujemy, ale oczywiście ostateczna decyzja należy do właściciela mieszkania.

- Córka chce kupić spółdzielcze mieszkanie własnościowe. Co powinna sprawdzić? - Jeśli mieszkanie ma księgę wieczystą, to oczywiście wpisy w księdze. Jeśli nie, to radzę sprawdzić w spółdzielni, czy nie jest zadłużone, a w urzędzie gminy kto jest w nim zameldowany, aby nie kupić mieszkania ,,z prezentem''. Warto też sprawdzić kto mieszka w sąsiedztwie oraz obejrzeć lokal dokładnie z fachowcem od budownictwa.

- Chcę kupić dom o wartości 370 tys. zł. Jakie czekają mnie opłaty związane z tą transakcją? - Podatek od czynności cywilno - prawnych - 7,4 tys. zł, taksa notarialna - 2,560 zł, podatek Vat od taksy - 563 zł, opłaty sądowe 4,02 tys. zł, wypisy z aktu notarialnego ok. 260 zł, wniosek do sądu 244 zł. W sumie całość dodatkowych kosztów to ponad 15 tys. zł, jeśli nie liczyć prowizji dla agencji pośrednictwa.

- Czy mogę sprzedać mieszkanie, które w tym roku wykupiłem z dużą ulgą od miasta? - Radzę wstrzymać się z transakcją. Jeżeli sprzeda pan mieszkanie przed upływem pięciu lat od daty jego wykupienia, będzie pan musiał oddać ulgę gminie.

- Planuję kupno mieszkania, które ma wpisaną hipotekę. Czy to jest bezpieczna transakcja? - Jeżeli nie jest to transakcja z udziałem pośrednika, radzę sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości. Poznać wysokość zobowiązań. Sprzedający musi zobowiązać się spłacić dług do dnia zawarcia notarialnej umowy kupna - sprzedaży. A wierzyciel wyrazić na piśmie zgodę na sprzedaż bez obciążeń a następnie wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

- Kto według prawa powinien ponosić koszty związane kupnem mieszkania? - Nie jest to prawnie określone, opłaty muszą być jednak zapłacone. Zwyczajowo koszty obciążają kupującego.

- Chcę kupić nowe mieszkanie od developera. Jak sprawdzić, czy to będzie bezpieczna transakcja? - Najczęściej mieszkania takie budowane są z kredytu, który zaciąga deweloper. Dlatego też powinien on przedstawić pani dwa dokumenty. Pierwszy ma mówić o obecnym zadłużeniu mieszkania, drugi to zgoda banku na odłączenie lokalu bez obciążeń kredytowych. Dobrze jest też sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości, kto jest jej właścicielem i kto upoważniony jest do reprezentowania firmy. W umowie z deweloperem powinien być określony sposób zapłaty za mieszkanie i termin przekazania nieruchomości nowemu właścicielowi.

- Chcę kupić mieszkanie za 77 tys. zł. Ile zapłacę za tę transakcje? - Łącznie koszt wszystkich opłat wyniesie ok. 4,4 tys. zł

- Kupuję mieszkanie używane za bankowy kredyt. Jak zagwarantować, aby sprzęty, które w trakcie negocjacji ze sprzedającym miały zostać w lokalu nie zostały z niego wywiezione? - Można uzgodnić z bankiem, aby ostatnią transzę za mieszkanie bank przelał w dniu przekazania pani kluczy do lokalu. W tym samym czasie radzę też spisać stan liczników za wodę, gaz, prąd. Rachunki za wodę i centralne ogrzewanie trzeba załatwić w spółdzielni resztę reguluje się u dostawców mediów.