Dopłata zamiast ulgi

Mówiąc o kredytach z dopłatami do odsetek, należy pamiętać, że ustawa bardzo dokładnie określa warunki na jakich kredyty te mogą być udzielne oraz warunki, jakie musi spełnić kredytobiorca, aby dopłaty do zaciągniętego kredytu mógł otrzymać.

Z kredytów tych skorzystać będą mogły rodziny (małżeństwa lub osoby samotnie wychowujące dzieci), które nie mają własnego mieszkania, a jeżeli są najemcami lub dysponują spółdzielczym prawem lokatorskim, wyprowadzą się z zajmowanych mieszkań nie później niż pół roku od nabycia mieszkania.

- Kredyty z dopłatami będą dostępne na zakup mieszkania, uzyskanie mieszkania na własność w spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, budowę domu jednorodzinnego - mówi Marek Kłuciński, rzecznik prasowy PKO BP. - Mieszkanie nie będzie mogło być większe niż 75 mkw. a dom 140 mkw.

Natomiast dopłata będzie dotyczyła powierzchni użytkowej nie przekraczającej dla lokalu mieszkalnego - 50 mkw. i domu jednorodzinnego 70 mkw. Nadwyżka będzie oprocentowana według stopy rynkowej. Limitowana jest również cena mieszkania - koszt finansowania 1 mkw. nieruchomości lokalu lub domu nie może być wyższy od przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych, obowiązującego dla gminy, na terenie której położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny.

A jak sprawa będzie wyglądać w praktyce? Przeanalizujmy to na przykładzie. Pożyczamy 100.000 zł na 20 lat. Przy oprocentowaniu 5,3 proc. rata wynosi 676,64 zł z czego 441,67 zł to odsetki, a 234,97 zł to kapitał (część kredytu którą oddajemy bankowi). Dla porównania, rata kredytu we frankach szwajcarskich w tym przypadku to ok. 550 zł.

Jest zostanie policzona dopłata? Bank najpierw obliczy tzw. stopę referencyjną. W naszym przypadku to 6,2 proc. (3-miesięczny WIBOR plus ustalona w ustawie tzw. marża - 2 pkt proc.). Następnie, od pozostającego do spłaty zadłużenia (a więc na początku będzie to 100 tys. zł) zostaną obliczone odsetki wg połowy stopy referencyjnej, a więc 3,1 proc. Przy pierwszej racie dopłata wyniesie zatem 258,33 zł. W efekcie rata po dopłacie to 418,31 zł.

Przy kolejnej racie odsetki do dopłaty będą liczone od kwoty zadłużenia pomniejszonej o to co spłaciliśmy w pierwszym miesiącu. W drugim miesiącu dopłata wyniesie niespełna 258 zł a rata 418,91 zł. W ten sposób raty będą stopniowo rosnąć w trakcie trwania okresu dopłat. W ostatnim miesiącu ósmego roku (przy założeniu że nie zmienią się stopy rynkowe) rata wyniesie ok. 490 zł a więc tyle ile przy oprocentowaniu kredytu na poziomie 1,7 proc.

Gdyby ktoś postanowił po 8 latach sprzedać mieszkanie i nie spłacał dalej kredytu wówczas dzięki dopłatom odda bankowi 15,3 tys. zł zamiast 36,9 tys. zł odsetek. W przypadku spłaty w ratach malejących kwota dopłaty będzie niższa, lecz niższe też będą same odsetki (proporcja między dotacją a sumą odsetek będzie zachowana). Wynika to stąd, że w przypadku tego systemu spłaty szybciej oddajemy bankowi dług i w efekcie odsetki są liczone od mniejszych kwot zadłużenia.