Jak sprawdzić dewelopera

Możliwości oceny wiarygodności dewelopera (czyli inwestora, który postawił budynek) mamy wiele. Jedne wynikają z tak zwanej ustawy deweloperskiej, inne z ogólnodostępnych źródeł informacji. Podpowiadamy, jak ocenić solidność dewelopera. Warto skorzystać z tych porad, aby zadbać o własne interesy.

USTAWA DEWELOPERSKA

Inwestorzy budowlani, podobnie jak wszystkie inne firmy działające na rynku, prowadzą swoją działalność po to, żeby zarobić. Ale to, co ich wyróżnia, to fakt, że przedmiotem ich działalności są dobra podstawowe człowieka. Czyli w tym wypadku potrzeba posiadania dachu nad głową. W dodatku klienci decydując się na zakup u nich własnego mieszkania, najczęściej wkładają w to przedsięwzięcie oszczędności życia, a do tego nierzadko jeszcze się zadłużają. Dlatego właśnie przedmiot działania firm feweloperskich podlega dużo większemu zainteresowaniu ze strony różnych instytucji państwowych i konsumenckich. Owocem tego stała się ustawa deweloperska. Ściśle określiła wymagania stawiane deweloperom, którzy chcąc wprowadzić budowane przez siebie nieruchomości na rynek.

W ŚWIETLE PRAWA

1. Ustawa deweloperska obowiązuje od kwietnia 2012 roku. Dzięki niej sprawdzenie inwestycji i dewelopera powinno być, przynajmniej teoretycznie, dokonywane z tak zwanego automatu. Czyli bez konieczności szukania i sprawdzania sytuacji w innych źródłach.
- Prawo przede wszystkim zobowiązuje dewelopera do przedstawienia klientowi prospektu informacyjnego. Powinien w nim znaleźć odpowiedź na wszystkie swoje pytania związane z nieruchomością i planowanymi w okolicy inwestycjami - wyjaśnia Tomasz Maciejewski (Dom Kredytowy Notus).

2. Oprócz danych kontaktowych dewelopera prospekt zawiera przede wszystkim informacje o planowanej inwestycji wraz z wszelkimi danymi dotyczącymi ksiąg wieczystych działek, planu zagospodarowania przestrzennego, opisu budynku, lokalu itp.

3. Bardzo cenną informacją jest opis poprzednich inwestycji prowadzonych przez dewelopera oraz źródła finansowania obecnej. - Już na tej podstawie możemy mieć obraz jego sytuacji finansowej wiedząc, ile pieniędzy na tę budowę pochodzi z jego środków własnych, a ile z kredytu bankowego - tłumaczy nasz ekspert. Przy czym warto zaznaczyć, że niekoniecznie najkorzystniej jest, jeśli deweloper w ogóle nie korzysta z kredytu. Bo jest on również gwarancją, że udzielający go bank prześwietlił sytuację finansową inwestora, wierzy w jego przedsięwzięcie i nie boi się ryzykować własnych pieniędzy. A jeżeli bank się nie boi, to i my możemy być spokojniejsi.

4. Ustawa deweloperska nakazuje deweloperowi założenie rachunku powierniczego, z którego pieniądze są przelewane na jego konto, ale po sprawdzeniu inwestycji przez bank. Wymagania co do takiego rachunku są różne - w zależności czy jest otwarty, czy zamknięty. Jednak w każdym przypadku instytucją kontrolującą poczynania i finanse dewelopera jest bank. Niezależnie jednak od tego sami również powinniśmy mieć w jego biurze dostęp do danych finansowych za poprzednie dwa lata. Takie wymagania również narzuca ustawa deweloperska.
Jednak także i bez niej można sprawdzić sytuację i wiarygodność dewelopera.

NA WŁASNĄ RĘKĘ

Gdy chcemy dodatkowo samodzielnie sprawdzić dewelopera, możemy to zrobić między innymi korzystając z ogólnodostępnego źródła informacji, jakim jest KRS (Krajowy Rejestr Sądowy). Powinny się znaleźć w nim roczne sprawozdania finansowe dewelopera, a prawo do wglądu do nich ma każdy zainteresowany. Jak podkreśla ekspert DK Notus: - Najważniejsze, że sprawozdania trafiają również do urzędu skarbowego i są podstawą rozliczenia roku obrachunkowego firmy. W związku z tym zawierają prawie pełną informację o jej sytuacji finansowej i są wiarygodne. Oprócz tego znajdziemy tam również ocenę ryzyka przyszłych działań, informacje o przewidywanym rozwoju czy sytuacji finansowej inwestora.
Tyle że zapisy księgowe, jeśli się na nich nie znamy, trudno przełożyć na zrozumiały język. W takiej sytuacji albo wystarczy nam zorientowanie się, że firma jest rentowna, nie jest w stanie upadłości, nie ciąży na niej komornik lub nie wpłynęły do sądu żadne wnioski mogące podważać jej wiarygodność, albo możemy zlecić zweryfikowanie jej wiarygodności tzw. wywiadowni gospodarczej lub osobie biegłej w księgowości. - Jaskółkami problemów finansowych firmy mogą być też wnioski złożone w biurach informacji gospodarczych, takich jak Krajowy Rejestr Długów, czy innych. Za samodzielne zweryfikowanie sytuacji firmy z każdym z takich biur trzeba jednak ponieść dodatkową, niewielką opłatę - wyjaśnia ekspert. - Aby móc sobie powiedzieć, że do końca wszystko sprawdziliśmy, możemy jeszcze poprosić dewelopera o przedstawienie zaświadczeń z ZUS i US o niezaleganiu w podatkach i składkach. Ustawa deweloperska nie obliguje go do ujawniania tego typu informacji. Ale są to dokumenty na tyle istotne i jednocześnie niezdradzające jakichś drażliwych danych, że niepokazanie ich jest wyraźnym sygnałem alarmowym, że coś może być nie tak. Zwłaszcza, że przy wszelkich roszczeniach to właśnie Skarb Państwa ma pierwszeństwo w ich zaspokojeniu.
Można też sprawdzić, czy deweloper zapłacił podatek gruntowy i czy wywiązał się ze zobowiązać również od strony administracji samorządowej.

WARTO BYĆ CZUJNYM

Ustawa deweloperska właściwie nie pozostawiła żadnych wątpliwości i klienci muszą otrzymać zestaw najważniejszych informacji. Co więcej, ich zatajenie lub zafałszowanie pozwala nabywcy na zerwanie umowy. Nie zwalnia nas to jednak z czujności i dokonania dodatkowych ustaleń w postaci zaznajomienia się z poprzednimi inwestycjami dewelopera i uzyskaniem opinii osób już będących właścicielami mieszkań kupionych właśnie od niego. Można to zrobić chociażby jadąc na dane osiedle i rozmawiając z jego mieszkańcami. Zawsze warto też zajrzeć na fora internetowe, na których na pewno trafimy na niepokojące sygnały, gdyby takowe istniały.

BRANŻOWE STOWARZYSZENIE

Dobrze jest, gdy inwestor należy do jakichś branżowych stowarzyszeń. Najczęściej narzucają one swoim członkom wyższe standardy obsługi klienta. Polski Związek Firm Deweloperskich poleca, by w każdej sytuacji zasięgnąć jego porady. Kontakt do biura: tel. 22 745 01 00, 22 622 53 49; www.pzfd.pl; mail: [email protected]

UMOWĘ PRZECZYTAJMY OD DESKI DO DESKI

Załóżmy, że wybraliśmy już mieszkanie, które oferuje sprawdzony przez nas deweloper. Teraz należy się skupić na aspektach prawnych, a zwłaszcza na tych zawartych w umowie. Podpisywane dokumenty trzeba czytać dokładnie, w całości i ze zrozumieniem. Jeśli nie czujemy się na siłach dokonać ich samodzielnej oceny, skonsultujmy zapisy z prawnikiem. To kosztuje, ale w ostatecznym rozrachunku się opłaca. Nie warto oszczędzać, gdy w grę wchodzą naprawdę wielkie pieniądze. Pamiętajmy, że szczególnie istotne z punktu widzenia kupującego są zwłaszcza klauzule dotyczące prawa do odszkodowania.

OSTROŻNOŚĆ PRZY ODBIORZE

Radość z odbioru gotowego już mieszkania nie powinna uśpić naszej czujności i zagłuszyć zdrowego rozsądku. Zanim podpiszemy protokół odbioru, musimy się upewnić, że stan lokalu jest zgodny z tym, co obiecał deweloper. Po odbiór mieszkania należy udać się z jego planem, nie zaszkodzi także wziąć miarkę i poziomicę.
Na starcie zweryfikujmy wielkość mieszkania, a także stan ścian i podłóg. Należy upewnić się, czy w lokalu gniazdka elektryczne znajdują się na swoim miejscu. To samo dotyczy sieci wodnej i elektrycznej. Warto sprawdzić także stan drzwi i okien - powinny być szczelne, czyste i działać bez zarzutu.
Co robić, jeżeli znajdziemy usterkę? W takim przypadku należy sporządzić aneks do protokołu odbioru, w którym deweloper zobowiązuje się do naprawy w określonym czasie. Pamiętajmy - podpisanie protokołu odbioru oznacza, że akceptujemy wykonanie mieszkania przez dewelopera.