Nowe prawo spółdzielcze

W poprzednim wydaniu dodatku "Dom" ukazał się artykuł pt. Wykup po terminie. W związku z tą publikacją Czytelnicy zadawali autorce przeróżne pytania dot. spółdzielczości. Publikujemy je poniżej, wraz z odpowiedziami.

- Niestety, nie da się. Jedynym podmiotem, który może decydować o sprzedaży mieszkania jest jego właściciel, czyli w tym wypadki Pani zakład pracy. Pani ma tytuł prawny do lokalu, ale jest to jedynie umowa najmu, a nie własności i nie może Pani decydować o sprzedaży mieszkania.

- Złożenie wniosku nic nie kosztuje i tak naprawdę nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji. Nie oznacza automatycznie, że trzeba będzie sfinalizować transakcję, bo do tego nikt spółdzielcy zmusić nie może. Można jednak zwrócić się z prośbą o wyliczenie szacunkowych kosztów wykupu - do swojej spółdzielni. Tylko one trzymają dokumentację ze szczegółowym rozliczeniem kosztów budowy lokalu. W każdym przypadku będzie on inny, dlatego nie da się odpowiedzieć szczegółowo na to pytanie.

- Każda spółdzielnia ma swój statut, który jest najważniejszym dokumentem regulującym jej wewnętrzne zasady działania, dlatego trzeba dokładnie przeczytać jego zapisy. Być może ze statutu wynika taka możliwość. Jeśli nie, umorzenie będzie niemożliwe. Chyba że zarząd ma to w swoich kompetencjach, ale na to też musi być stosowny zapis w statucie. Wniosek o umorzenie zadłużenia musi być dokładnie umotywowany trudną sytuacją finansową. Trzeba wyliczyć okoliczności, osoby pozostające na utrzymaniu, źródła dochodu rodziny. Nie ma sensu iść do sądu, bo sam z siebie zadłużenia sąd nie może umorzyć. Trzeba by zawrzeć ugodę, na którą i tak musi się jednak zgodzić spółdzielnia.

- W takim przypadku spółdzielnia będzie wypłacać osobie uprawnionej wartość rynkową takiego lokalu. Przysługująca wartość rynkowa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia uzyska od osoby obejmującej lokal w wyniku przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię zgodnie z postanowieniami statutu. Z wartości rynkowej można potrącić przypadające na dany lokal zobowiązania spółdzielni związane z budową, w tym w szczególności nie wniesiony wkład mieszkaniowy. Zapisy dotyczące spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i waloryzacji wkładu mieszkaniowego zawierają się w statucie spółdzielni. Zwykle są one napisane nieskomplikowanym językiem i łatwo je zrozumieć. Zawsze można też skorzystać z obsługi prawnej spółdzielni.

- Zakłady gospodarki komunalnej nie są spółdzielniami mieszkaniowymi i dlatego nie podlegają pod przepisy ustawy spółdzielczej. Ich właścicielami są gminy i to do nich (urząd miasta albo gminy) należy się zwrócić z propozycja wykupu mieszkania. Zwykle są to okazyjne kwoty, bo urzędy proponują bonifikaty przy wykupie komunalnych mieszkań. Ich wysokość zależy od miasta.

- Trzeba napisać do spółdzielni wniosek o ustanowienie prawa odrębnej własności. Umowa zostanie zwarta w formie aktu notarialnego.

- Spółdzielnia nie może odmówić osobie uprawnionej przyjęcia wniosku o wykup, odesłać go ani odmówić zawarcia umowy przeniesienia własności prawa do lokalu (bo tym jest wykup).
Za wyjątkiem sytuacji, gdy nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny (w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali jej poprzednicy prawni. Niestety, wtedy trzeba będzie poczekać, aż ureguluje swoje sprawy własnościowe. Takie przypadki, jak pisaliśmy w "GL", są jednak rzadkością.

Zgodnie z ustawą: na pisemne żądanie spółdzielcy, któremu przysługuje lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielnia ma obowiązek zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności.
Wcześniej jednak trzeba dokonać: