Ranking kredytów hipotecznych

Rosnące oprocentowanie dają się we znaki wszystkim, który już spłacają kredyty. Również osoby, które dopiero zamierzają zaciągnąć kredyt muszą liczyć się odsetkami z wyższymi niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Jednak najtańsze oferty dziś, wciąż są tańsze od najdroższych sprzed roku, dlatego tak ważny staje się właściwy wybór banku.

W styczniu Rada Polityki Pieniężnej po raz kolejny podniosła podstawowe stopy procentowe w Polsce. To już piąta z kolei podwyżka, która w efekcie prowadzi do wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. W ciągu ostatniego roku średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w złotych skoczyło z 5,5 na 6,95 proc. A to jeszcze nie koniec, bo analitycy spodziewają się kolejnych podwyżek stóp.

Bardziej optymistyczne mogą patrzeć na nadchodzące miesiące osoby zadłużone we frankach. Choć podwyżki stóp w Szwajcarii mogą się jeszcze zdarzać, to będą mniejsze niż w Polsce. Poza tym, wzrost rat spowodowany rosnącymi stopami niweluje umacniający się złoty. Ci, którzy wybrali franki jako walutę swojego kredytu powinni być w 2008 roku zadowoleni z dokonanego wyboru. Także dla nowych kredytobiorców frank powinien zyskiwać na atrakcyjności z tych samych powodów.

Czy zmienić walutę kredytu?

Obecna sytuacja skłania wiele osób do myślenia o zmianie waluty własnego kredytu. Nie jest to jednak dobre rozwianie. Lepiej przywiązać się do myśli, że kredyt zaciągnięty we frankach powinien zostać kredytem we frankach.

Tak samo warto myśleć o złotówkach. Przewalutowanie lepiej traktować tylko jako plan ratunkowy. Każda zmiana waluty powinna być przemyślana równie mocno jak decyzja o zadłużeniu. Trzeba też wszystko dokładnie policzyć, bo w większości sytuacji przewalutowanie kredytu po prostu się nie opłaca. W obecnej sytuacji nie polecamy przewalutowanie kredytów ani z franków na złotówki, ani tym bardziej w przeciwną stronę.

Przewalutowanie opłaca się tylko wtedy, gdy kredyt we frankach zaciągnęliśmy kilka lat temu, kiedy kurs franka był bliski 2,80 zł. Wtedy, jeśli obawiamy się ryzyka kursowego, możemy dokonać zmiany waluty na złotówki.

Szybka decyzja

Na rynku nie ma już możliwości dalszego obniżania marż. Banki muszą więc innymi sposobami przyciągać nowych klientów. Jednym ze sposobów jest zaoferowanie przyspieszonej procedury rozpatrywania wniosków o kredyty.

Takie usprawnienie wprowadził dla kredytów udzielanych na zakup nieruchomości w największych miastach ING Bank Śląski. Wstępną decyzje kredytową można otrzymać już w 40 minut, a pieniądze są przelewane na konto kredytobiorcy w 3 dni.

Te terminy nie mają tylko charakteru deklaracji, bowiem bank (po spełnieniu dwóch warunków: kredytobiorca musi być zatrudniony na etacie, a zakup mieszkania dokonany na rynku wtórnym) gwarantuje ich dotrzymanie. Elementem oferty ING Express jest także brak prowizji oraz niska marża na poziomie 0,5 pkt. proc. Ponieważ jednak ta oferta jest ograniczona terytorialnie, nie została uwzględniona w naszym ogólnym zestawieniu.

Obawa zakończenia boomu na rynku kredytów hipotecznych, powoduje, że banki działają tak, by odrzucać jak najmniej złożonych wniosków. Nie mają jednak możliwości dalszego liberalizowania metod obliczania zdolności kredytowej. To mogłoby zagrozić jakości posiadanego przez nie portfela. Stają się zatem działać tam, gdzie pewne ustępstwa na rzecz klientów są możliwe, bez nadmiernego ryzyka.

Taka sytuacja ma miejsce na przykład w przypadku maksymalnego wieku, w którym kredyt musi zostać spłacony. Niedawno bank BPH podniósł tę granicę z 70 na 75 lat. Zauważono bowiem, że po kredyt zgłasza się wiele osób w wieku 40-50 lat, które posiadają dochody pozwalające im bez problemu spłacać raty. Jednak tylko w wypadku, gdy będą mogli skorzystać z kredytu na 30 lat lub więcej.

Gdyby trzymać się sztywnych reguł maksymalnego wieku, to 50-latek mógłby zaciągnąć kredyt, (w banku gdzie maksymalny wiek kredytobiorcy wynosi 65 lat) tylko na 15 lat. A rata takiego kredytu prawdopodobnie przewyższała jego możliwości finansowe. W ostatnim czasie banki częściej zwiększały maksymalny wiek, niż wydawały maksymalny okres kredytowania. Maksymalny okres kredytowania do 40 lat wydłużyło także Pekao SA. (Patrz - tabela nr 1)

Gdzie po tani kredyt?

Jak co kwartał porównaliśmy oprocentowanie kredytu na kwotę 400 tysięcy złotych przeznaczonego na zakup nieruchomości o tej samej wartości. Kredyt taki zaciągamy na okres 30 lat.

W tabelkach można porównać oprocentowanie takiego kredytu w różnych bankach, dla trzech walut: złotego, franka szwajcarskiego i euro.

Pamiętajmy, że wybierając kredyt należy takie samo znaczenie, jak do oprocentowania, przywiązywać do marży banku. Marża, czyli składnik oprocentowania zapisany w umowie kredytowej, jest niezmienny w całym okresie spłaty.

Drugim składnikiem jest rynkowa stopa procentowa taka jak WIBOR (dla złotówek) i LIBOR (dla franków szwajcarskich). Są to poziomy oprocentowania, po jakich banki sobie nawzajem pożyczają pieniądze. Ponieważ indywidualny kredytobiorca jest mniej wiarygodny niż inny bank, musi zapłacić dodatkową marżę (np. 1,2 proc. powyżej WIBOR-u).

Jak widać w tabelkach z danymi dla poszczególnych banków, oprocentowanie kredytów w złotych wzrosło od listopada we wszystkich bankach. Natomiast w przypadku kredytów we frankach wzrosty i spadki oprocentowania rozłożyły się po połowie.

W naszym zestawieniu pojawił się także nowy bank - Dominet, który wprowadził do swojej oferty kredyty hipoteczne. Debiut banku jest bardzo udany, dzięki niskim marżom od razu stał się liderem w dwóch kategoriach naszego rankingu. Tylko w przypadku kredytów w złotych ustąpił pola Lukas Bankowi oraz GE Money. Najwyższe oprocentowanie w złotych to obecnie 9,54 proc. w Dom Banku. Dalszy wzrost stóp, spowoduje, że w najbliższych miesiącach przekroczy ono zapewne 10 proc. Takiego kredytu każdy z nas powinien się wystrzegać.

Co ciekawe, nawet pomimo podwyżek stóp, najtańsze banki dziś, wciąż oferują niższe odsetki niż najdroższe banki 1,5 roku temu. W rankingu z listopada 2006 roku najwyższe oprocentowanie dla kredytów w złotych oferował Dom Bank i wynosiło ono 7,28 proc.

Pomimo znacznych podwyżek oprocentowania, większość banków w obecnym zestawieniu wciąż pozostaje poniżej tego poziomu. To pokazuje, jak bardzo istotny jest wybór właściwego banku. (Patrz tabela nr 2, 3 i 4)

Kto da więcej?

Dla osoby zaciągającej kredyt ogromne znaczenie, poza oprocentowaniem, ma także kwota, którą bank jest gotowy jej pożyczyć. Różnice pomiędzy poszczególnymi bankami w obliczaniu tzw. zdolności kredytowej są bardzo duże. A rzadko zdarza się niestety tak, że bank oferujący najtańszy kredyt jednocześnie jest gotowy pożyczyć nam najwięcej.

Sprawdziliśmy ile gotowe są pożyczyć dziś banki 4-osobowej rodzinie o sumie stałych dochodów (umowa o pracę na czas nieokreślony) na poziomie 3.500 zł netto. Nasza rodzina mieszka w 100-tysięcznym mieście, nie ma innych kredytów i posiada samochód. Za pieniądze z kredytu zamierza kupić mieszkanie o powierzchni 70 mkw.

W porównaniu z zestawieniem z listopada 2007 banki są dziś gotowe pożyczyć osobom o tych samych dochodach średnio o 7 tysięcy złotych mniej. To wynika z poważnego wzrostu kosztów utrzymania, powodowanego przez inflację. Co zaskakujące, nasza przykładowa rodzina najwyższą kwotę kredytu otrzyma w Polbanku i to we frankach szwajcarskich. Do tego będzie to kwota o prawie 4 tysiące wyższa niż 3 miesiące temu. (Patrz tabela nr 5 i 6)

Tabela 1

Tabela 2

* Kredyty w złotówkach

* Wartość nieruchomości 400 tys. zł, kwota kredytu 400 tys. zł; okres spłaty 30 lat

Tabela 3

Kredyty we frankach szwajcarskich

Tabela 4

Kredyty w euro

(*) bez uwzględnienia promocji pierwszy rok taniej

Tabela nr 5

Maksymalna kwota kredytu w złotówkach

Tabela nr 6

Maksymalna kwota kredytu we frankach