Frank trzyma się już mocno

coraz mocniejszej złotówce pieniędzy w portfelach kredytobiorców nie ubywa tak szybko jak można by się tego spodziewać.

Złotówka umacnia się w ostatnich miesiącach względem dolara i euro. Dodatkowo frank szwajcarski słabnie w relacji do wspólnej waluty. W efekcie w ostatnim czasie płaciliśmy za franka tylko 2,40 zł - najmniej od 5 lat. Dla kredytobiorcy, który co miesiąc musi oddać bankowi 500 franków spadek ceny tej waluty o 1 grosz oznacza 5 zł miesięcznie w kieszeni. A w ciągu ostatnich 12 miesięcy frank stracił 20 groszy, co daje spadek raty o 100 zł.

Z drugiej strony jednak rośnie oprocentowanie. Zostańmy przy 500 frankach raty 20-letniego kredytu. Wzrost kosztu kredytu o 1 pkt proc. z 2,5 do 3,5 proc. oznacza, po przeliczeniu na złotówki, ratę wyższą o ok. 115 zł. Dwie tendencje rynkowe w znacznym stopniu się niwelowały.

Tak było dotąd. Jak będzie w najbliższym roku? Na pewno czeka nas dalszy wzrost stóp procentowych w Szwajcarii i co za tym idzie oprocentowania kredytów. Można oczekiwać, że koszt przeciętnego kredytu we frankach szwajcarskich w połowie przyszłego roku będzie o ok. 0,5 pkt. proc. wyższy niż obecnie i zbliży się do 4 proc. Efektywnie taki kredyt kosztuje jednak ok. 4,3-4,4 proc. z uwagi na tzw. spread (różnicę między kursem wpłaty a kursem spłaty zadłużenia).

Znacznie trudniej jest na dłuższą metę przewidywać notowania złotówki. Zdecydowana większość analityków oczekuje dalszego umocnienia naszej waluty co jest dobrą informacją dla kredytobiorców. Warto przypomnieć, że frank szwajcarski w połowie lat 90. kosztował sporo poniżej 2 zł.

Argumentów za dalszym wzrostem kursu naszej waluty jest sporo. Polska gospodarka jest w znakomitej kondycji, co przyciąga zagranicznych inwestorów. Stopy procentowe w naszym kraju są relatywnie wysokie, a w przyszłym roku powinny być jeszcze wyższe co też zwiększa atrakcyjność inwestycyjną Polski i zainteresowanie złotówką.

Wydaje się więc, że frank szwajcarski nadal jest dobrym rozwiązaniem dla kredytobiorców. Tym bardziej, że kredyty w złotówkach już wkrótce najprawdopodobniej będę droższe z uwagi na wyższe stopy procentowe. W połowie przyszłego roku oprocentowanie kredytów w krajowej walucie może ukształtować się na poziomie 6 proc.

We wszystkich przykładach okres spłaty 20 lat. W tabeli podajemy oprocentowanie docelowe kredytów (bez uwzględniania promocji typu "pierwszy rok taniej").
Banki skłonne są pożyczyć nieco więcej niż 2 miesiące temu. 4-osobowa Rodzina dostanie najwyższy kredyt w Polbanku. We wrześniu mogła liczyć na 199 a teraz na ponad 206 tys. zł. Jeśli kredytobiorcy zdecydują się na kredyt we frankach szwajcarskich wówczas - także w Polbanku - mogą uzyskać niespełna 166 tys. zł. ,,Dyskryminacja'' franka to efekt rekomendacji S wg której, by dostać np. 100 tys. zł kredytu w CHF trzeba zarabiać na tyle dużo by było nas stać na 120 tys. zł w złotówkach (znacznie wyższa rata). Dzięki temu bank ma pewność, że mamy w kieszeni zapas na wypadek wzrostu kursu szwajcarskiej waluty.

W przypadku określania maksymalnej dostępnej kwoty kredytu istotnymi elementami są nie tylko wysokość dochodów czy ocena wysokości zobowiązań klienta, ale też źródła, z jakich klienci otrzymują dochody. Nie ma problemu z umowami o pracę, ale już znacznie różni się podejście banków w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą i osiągających dochody z innych źródeł (np. z inwestycji kapitałowych).

- W zależności od przyjętego w danym banku modelu dochody osoby prowadzącej działalność gospodarczą mogą przykładowo zostać określone na 3.000 zł netto lub 3.500 zł netto - mówi Tomasz Gryn z ING Banku Śląskiego.

W obu przypadkach w grę wchodzi kredyt o 20-letnim okresie spłaty i z maksymalnie niskim wkładem własnym (a więc najczęściej na 100 proc. wartości nieruchomości)

Kredytobiorca: 4-osobowa rodzina o łącznych dochodach 2.500 zł netto (umowa o pracę na czas nieokreślony), miejsce zamieszkania: miasto 100 tys. mieszkańców, brak innych kredytów, samochód. Cel: zakup mieszkania o powierzchni 70 mkw. Patrz tabela 7 i 8

Osoby planujące kupno mieszkania na kredyt powinny też zwrócić uwagę na maksymalny okres spłaty kredytu. Od tego zależy też bowiem wysokość rat, które przyjdzie nam spłacać przez najbliższe np. 30 lat.

Inwestowanie w nieruchomości jest w modzie i się opłaca. A jeśli ktoś już kupi mieszkanie, by zarobić na wzroście jego wartości najczęściej decyduje się na jego wynajem, by chociaż częściowo pokryć raty kredytu.

Okazuje się, że dochody z wynajmu mogą być uwzględnione przez bank przy zaciąganiu kolejnego kredytu. Nic więc nie stoi na przeszkodzie, by wykorzystać już posiadane mieszkanie jako ,,trampolinę'' do zbudowania portfela inwestycyjnego złożonego z kilku nieruchomości i to przy relatywnie niewielkiej pensji.

Wszystkie banki skłonne są uwzględnić dochody najmu pod warunkiem jednak że są one już osiągane - z reguły przynajmniej od 12 miesięcy. Przyszłe dochody z wynajmu, a więc dochody które będziemy uzyskiwać dopiero po zakupie nieruchomości na którą bierzemy kredyt może wziąć pod uwagę PKO BP (do 70 proc. przyszłych dochodów) oraz Bank Millennium ale tylko w ramach Kredytu Hipotecznego Biznes (jeśli zabezpieczeniem jest nieruchomości komercyjna lub mieszkalna ale częściowo przeznaczone na cele komercyjne).

Wiele banków ,,obcina'' dochody z wynajmu. Polbank uwzględnia maksymalnie 81 proc. uzyskiwanego dochodu, GE Money Bank i Nykredit - 80 proc. (50 proc. jeśli płacimy podatek ryczałtem), Deutsche Bank PBC 75-85 proc., BPH 90 proc., Pekao SA od 50 do 80 proc.

Praktycznie wszystkie banki, za wyjątkiem BOŚ-a, są skłonne dać kredyt w sytuacji, gdy dochody z wynajmu będą jedynym źródłem dochodu kredytobiorcy.

Kredytowej biurokracji można uniknąć z reguły jednak trochę to kosztuje. Są banki, które udzielą kredyt w ramach ,,uproszczonej procedury’’, a więc na przykład bez dokładnej analizy wysokości i źródła dochodów. Dla części kredytobiorców jest to tylko kwestia wygody i oszczędności czasu dla innych jedyna szans na kredyt. Sprawdziliśmy co oferują banki.

Lukas Bank - klienci, których pensja z tytułu umowy o pracę wpływa na konto w tym banku, nie muszą przedstawiać zaświadczenia o zatrudnieniu. Parametry kredytu pozostają bez zmian.

Millennium - nie trzeba dokumentować wysokości dochodów, jeśli kredyt jest zabezpieczony płynnymi aktywami klienta (np. oszczędności w funduszach inwestycyjnych). Kredyt na oświadczenie jest dostępny dla przedsiębiorców rozliczających się wg karty podatkowej lub ryczałtu oraz dla rolników - w tych przypadkach maksymalna kwota kredytu to 50 proc. wartości nieruchomości. Bank nie podwyższa oprocentowania.

mBank - na oświadczenie o dochodach można dostać kredyt do wysokości połowy wartości nieruchomości, lecz nie wyższy niż 500 tys. zł. Bank nie podnosi oprocentowania. Bank weryfikuje sam fakt zatrudnienia.

Santander Consumer Bank - na oświadczenie o dochodach można uzyskać kredyt do 70 proc. wartości nieruchomości i nie więcej niż 300 tys. zł w złotówkach i równowartość 150 tys. zł we frankach szwajcarskich.
ING Bank Śląski - od swoich stałych klientów oraz klientów zaliczanych do grupy niskiego ryzyka (lekarze, prawnicy) bank wymaga jedynie oświadczenia o dochodach (bez konieczności przedkładania zaświadczenia o zatrudnieniu i deklaracji podatkowych). W wyjątkowych sytuacjach bank może zweryfikować fakt zatrudnienia. Parametry kredytu nie ulegają pogorszeniu - bank pożycza na 100 proc. wartości nieruchomości, oprocentowanie jest standardowe.

Fortis Bank - kredyt bez dokumentowania dochodów mogą otrzymać przedstawiciele wybranych zawodów (prawnicy, lekarze, architekci, biegli rewidenci itp.) oraz osoby publiczne. Maksymalna relacja kredytu do wartości nieruchomości to 75 proc., nie ma ograniczeń do kwoty.

BPH - bank może przyjąć oświadczenie o dochodach, jeśli klient ma rachunek w BPH od przynajmniej 12 miesięcy i wpłaca na niego swoją pensję. Parametry kredytu są standardowe.

Dom - oferuje Refinansowanie Plus - kredyt na spłatę dotychczasowych zobowiązań, jeśli jednym z nich jest kredyt mieszkaniowy spłacany przynajmniej od 9 miesięcy. Bank nie weryfikuje faktu zatrudnienia. Oprocentowanie jest takie jak w ofercie standardowej.

GE Money Bank - kredyt bez dokumentowania dochodów skierowany jest do klientów wykonujących zawody zaufania publicznego prowadzących działalność gospodarczą (lista zawodów podobna jak w przypadku Fortis Banku). Maksymalna relacja kredytu do wartości nieruchomości to 60 proc. Oprocentowanie jest podwyższane - np. dla kredytu 200 tys. zł zabezpieczonego na nieruchomości wartej 400 tys. zł wynosi 7,2 proc. wobec 5,2 proc. w ofercie standardowej.

Polbank - kredyt bez badania wysokości i źródła dochodów można dostać na spłatę kredytu mieszkaniowego w innym banku. Oprocentowanie jest podwyższone np. dla kredytu w kwocie 200 tys. zł zabezpieczonego na nieruchomości wartej 400 tys. zł wyniesie 5,45 proc. wobec 5,35 proc. w procedurze standardowej. Warto dodać, że bank ma specjalne, niższe stawki oprocentowanie dla kredytów refinansowych (na spłatę zadłużenia w innym banku).