Nie masz stałej umowy o pracę? Też możesz dostać kredyt mieszkaniowy

Kredyt hipoteczny to rodzaj kredytu, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Nie ma przy tym znaczenia, czy pieniądze zostaną wykorzystane na remont, budowę domu czy też na inny cel. Z praktyki wynika jednak, że większość kredytów zabezpieczonych hipoteką to właśnie te na zakup lub remont nieruchomości. Banki oceniając zdolność kredytową klienta, biorą pod uwagę wysokość jego zarobków i miesięcznych wydatków oraz liczbę osób na utrzymaniu. - Jednak nie bez znaczenia jest także forma zatrudnienia, bo wpływa na rodzaj i surowość wymagań stawianych potencjalnym kredytobiorcom - podkreśla analityk finansowy Michał Krajkowski (DK Notus). Przeanalizował, jak forma zatrudnienia wpływa na szansę otrzymania kredytu hipotecznego.

WAŻNE
Chociaż umowa o pracę jest jedną z najbardziej pożądanych form zatrudnienia - zarówno przez samych pracowników, jaki i banki udzielające kredytów - to jednak dochody z działalności gospodarczej czy umów zlecenia i o dzieło także są akceptowane. Taka forma uzyskiwania dochodów nie przekreśla szans ubiegających się o kredyt mieszkaniowy.

Oczywiście różne są kryteria, jakie trzeba spełnić, w różny sposób wyliczana zdolność, różne dokumenty potrzebne przy składaniu wniosku o kredyt.

ETAT NA CZAS OKREŚLONY

W ocenie banków osoby uzyskujące dochody na podstawie umowy o pracę są najpewniejszą grupą kredytobiorców. Przede wszystkim dlatego, że umowa o pracę jest postrzegana jako gwarancja długoterminowego zatrudnienia, a to dla instytucji oznacza terminowe i bezproblemowe regulowanie rat zaciągniętego kredytu.

WAŻNE
Dawniej banki udzielające kredytów hipotecznych wymagały zatrudnienia na podstawie umowy zawartej na czas nieokreślony, jednak już od kilku lat ich podejście jest zdecydowanie bardziej złagodzone i czasowe umowy o pracę również dają szansę na kredyt.

1. Etatowiec planujący kupić mieszkanie finansowe kredytem hipotecznym, często już po trzech miesiącach zatrudnienia może udać się do banku z wnioskiem o kredyt.

UWAGA
Są jednak banki, w których ten okres jest dłuższy i wynosi od sześciu do nawet dwunastu miesięcy.

2. Jeśli jest spełniony wymóg czasowy, to do wyliczenia zdolności kredytowej najczęściej brana jest pod uwagę średnia wysokość dochodów z ostatnich trzech miesięcy.

3. W przypadku osób zatrudnionych na podstawie umowy na czas określony stawiany jest jeszcze jeden dodatkowy warunek dotyczący okresu obowiązywania umowy - nie może wygasać w ciągu najbliższych dni czy tygodni.

- Najczęściej banki wymagają, aby pracownik okazał umowę obowiązującą jeszcze przez minimum sześć miesięcy od chwili złożenia wniosku - mówi ekspert.

NIE TAKA ŚMIECIOWA

Jak szacuje Komisja Europejska, 30 proc. zatrudnionych w Polsce pracuje na tak zwane umowy śmieciowe, czyli umowy zlecenia lub o dzieło. Istnieje wiele negatywnych opinii na temat tej formy zatrudnienia, wśród których wymienić można brak stabilności zatrudnienia, brak płatnych urlopów i zwolnień lekarskich w przypadku choroby. Często przeciwnicy tej formy zatrudnienia jako argument wysuwają również nieprzychylność banków wobec osób pracujących na umowę-zlecenie lub o dzieło, zwłaszcza w momencie starania się o kredyt.

Ile w tym prawdy? - Banki, owszem, różnicują formy osiągania dochodów przy udzielaniu kredytów, jednak nie dyskwalifikują osób, które nie mają stałej formy zatrudniania - wyjaśnia Krajkowski. - Wręcz przeciwnie, można zauważyć, że banki obecnie widzą, jak duża liczba potencjalnych klientów ma wypłacane wynagrodzenie właśnie na tej podstawie. W związku z tym dostosowują swoje wymogi i regulaminy tak, aby nie skreślać ich z listy.

ZAPAMIĘTAJ
W przypadku starania się o kredyt hipoteczny brak umowy o pracę nie jest powodem do odrzucenia wniosku kredytowego. Banki akceptują również taką formę uzyskiwania dochodów, jaką jest tak zwana umowa śmieciowa. Oczywiście po spełnieniu określonych warunków.

1. W przypadku umów zlecenia czy o dzieło minimalny okres uzyskiwania dochodów z tego źródła to 12 miesięcy. Aczkolwiek są instytucje, które wymagają minimum dwóch lat.

2. Jednocześnie w nielicznych bankach okres uzyskiwania dochodów na podstawie umów zlecenia czy o dzieło jest znacznie krótszy. Czasami wystarczy sześć miesięcy, aby bank zaakceptował takie źródło dochodów.

DOBRA RADA
Nie ma narzuconego z góry minimalnego okresu uzyskiwania dochodów. Wyznacza go bank, dlatego zawsze warto sprawdzić swoją sytuację w kilku instytucjach.

2. W przypadku umów śmieciowych istotny jest także sposób ustalania wysokości dochodu.

- Większość instytucji policzy dochód netto zgodnie z ordynacją podatkową, uwzględniając 20- lub 50-procentowe koszty uzyskania przychodu. Ale są banki, które jako dochód netto uwzględniają kwoty, jakie wpływają na rachunek klienta, nie stosując żadnych przeliczników obniżających dochody - wyjaśnia ekspert.

3. Banki nie wymagają, aby umowy były regularnie podpisywane co miesiąc czy też były zawierane tylko z jednym zleceniodawcą. Dopuszczalne są pewne przerwy w realizacji zleceń.

UWAGA
Musi być jednak dostrzegalna pewna ciągłość w analizowanym okresie. Oznacza to, że na przykład w ciągu ostatniego roku mogą być maksymalnie dwa, trzy miesiące przerwy.

KREDYT DLA PRZEDSIĘBIORCY

Sytuacja nieco inaczej wygląda w przypadku osób prowadzących własną działalność gospodarczą.

1. W tym przypadku minimalny okres uzyskiwania dochodów wynosi od 12 do nawet 30 miesięcy.

2. W analizie uwzględniane są przede wszystkim dochody klienta. Wyliczane są jako średnia:

* z ostatnich 12 miesięcy; lub

* z roku bieżącego i minionego.

ZAPAMIĘTAJ
Najistotniejsze są dochody. W tym przypadku nieco mniejsze znaczenie ma poziom przychodów.

3. Nawet bardzo wysoki poziom przychodów - w zestawieniu z wysokim kosztami - nie spowoduje, że bank pozytywnie oceni wniosek.

4. Najważniejszy w analizie jest dochód do opodatkowania. Każdy bank stosuje swój sposób wyliczania średniego dochodu netto i z tego powodu w każdej instytucji w różny sposób może być dochód wyliczony.

WAŻNE

W przypadku działalności gospodarczej istotna jest także tak zwana stabilność dochodu. - Oznacza to, że w każdym kolejnym miesiącu musi być zbliżony do średniego dochodu, nie może zbytnio odbiegać od wyliczonej kwoty z całego analizowanego okresu - tłumaczy Krajkowski.

- Banki, niestety, nie precyzują, jak duże mogą być wahania dochodu w poszczególnych miesiącach, ale najczęściej odchylenie od średniej w każdym miesiącu nie może przekroczyć 30 procent. Gdy jest inaczej, to taka sytuacja jest wnikliwie analizowana. Nie przekreśla szans na kredyt, ale musi zostać szczegółowo wyjaśniona przez klienta.

TU SĄ PRZEPISY

Jak informuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, aktualnie w polskim porządku prawnym brak jest szczegółowej regulacji dotyczących kredytów hipotecznych. Stosuje się do nich szereg aktów prawnych. Są to m.in.:

* ustawa z 29 sierpnia 1997 roku Prawo bankowe;

* ustawa z 12 maja 2011 roku o kredycie konsumenckim (wyłącznie w zakresie obowiązków informacyjnych oraz kar za naruszenie niektórych z nich, polegających na możliwości spłaty części kredytu bez odsetek i innych kosztów);

* ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece,

* ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych.

WAŻNE
Z uwagi na skomplikowany charakter kredytu zabezpieczonego hipoteką i długi okres kredytowania (20-30 lat) należy bardzo dokładnie zapoznać się z treścią umowy. W przypadku niejasności poproś pracownika banku o wyjaśnienie wszelkich wątpliwości lub skorzystaj z profesjonalnej porady prawnej.

Nieruchomości z Twojego regionu