Zamień kredyt na tańszy

W kolejnej edycji rankingu kredytów mieszkaniowych bliżej przyglądamy się ofercie banków w zakresie refinansowania kredytów. W kontekście "szlabanu" na franki szwajcarskiej sprawdzamy, w których bankach można pożyczyć więcej wybierając tę właśnie walutę - dla części osób osiągających niskie dochody może to być ostatnia szansa, by kupić wymarzone mieszkanie.
Dokładniej przyglądamy się też kosztom kredytów zaciąganym bez wkładu własnego. Jest poważne ryzyko, że kredyt we frankach szwajcarskich na 100 proc. wartości nieruchomości - dziś towar "powszechnego użytku" - wkrótce stanie się dobrem luksusowym.

Zamień kredyt na tańszy

Zaciągnięcie nowego kredytu na spłatę starego ma sens wówczas, gdy oznacza to znaczną redukcję oprocentowania. Spadek kosztów obsługi kredytu powinien być na tyle znaczący, by oszczędności na miesięcznych ratach w rozsądnym czasie (np. 12 miesięcy) zrekompensowały koszty całej operacji.
Koszty ostatnio topnieją w oczach. Nie chodzi wyłącznie o wspomniany spadek opłat sądowych. Okazuje się, że same banki często rezygnują z prowizji za udzielenie kredytu jeśli klient chce nim spłacić swoje zadłużenie, a nawet obniżają oprocentowanie i zwracają koszty ubezpieczeń. W takiej sytuacji warto czasem zmienić bank dla oprocentowania niższego np. o 0,5 pkt proc. Oczywiście po uprzednim sprawdzeniu czy nasz dotychczasowy bank, w obawie przed utratą klienta, nie zdecyduje się na ustępstwa.
Jeśli refinansujemy kredyt walutowy bardzo istotne jest, by możliwe było przeniesienie zadłużenia wyrażonego w walucie obcej bez przechodzenia przez złotówki.
Wypłata kredytu w walucie obcej możliwa jest w Nykredit (ale brak franków szwajcarskich w ofercie), Fortis Banku, Deutsche Banku PBC i BZ WBK. Banki, które skłonne są przyjąć spłatę w walucie obcej, to poza wymienionymi powyżej także: BGŻ, BPH (o ile przewiduje to umowa kredytowa), Millennium (o ile wybraliśmy taką opcję) oraz PKO BP
Refinansowanie kredytu mieszkaniowego to dodatkowe formalności, a biurokracji nikt przecież nie lubi. Nieliczne banki starają się ułatwić życie klientom. Zdecydowanie wyróżniają się mBank i MultiBank, które nie wymagają przedstawiania dokumentów potwierdzających wysokość dochodów, a decyzja podejmowana jest nawet w ciągu godziny na podstawie dokumentów przysłanych faksem. Na wypłatę środków czeka się tylko 4 dni.
Dokumentowania dochodów nie wymaga także Santander Consumer Bank w ramach tzw. procedury uproszczonej. Jest ona dostępna również dla osób zaciągających kredyt na zakup mieszkania jednak tylko wówczas, gdy kwota kredytu nie przekracza 300 tys. zł a wkład własny wynosi min. 30 proc.
GE Money Bank załatwia za kredytobiorcę formalności związane z wpisaniem nowej hipoteki (opłata sądowa doliczana jest do pierwszej raty). Millennium skłonny jest zrezygnować z zaświadczenia o stanie zadłużenia w starym banku (takie zaświadczenie kosztuje z reguły ok. 50 zł).

Co z prowizją?

Istotnym kosztem dla osoby, która spłaca stary kredyt będzie prowizja za wcześniejszą spłatę pobrana przez bank, który opuszcza. Czy nowy kredytodawca może jakoś pomóc? Owszem. Część banków zastrzega sobie wysoką prowizją za całkowitą wcześniejszą spłatę kredytu. Spłata częściowa jest znacznie tańsza. Można więc spłacić np. 99 proc. kredytu na warunkach spłaty częściowej, a potem oddać resztą i zapłacić prowizję od spłaty całkowitej. Niezbędna jest do tego jednak współpraca banku, w którym zaciągamy kredyt refinansowy.
Taka operacja, po indywidualnych ustaleniach z klientem, możliwa jest w mBanku, MultiBanku, Fortis Banku, Deutsche Banku PBC, GE Money Banku, Lukas Banku, Invest-Banku, Santander Consumer Banku oraz Nykredit Realkredit.
Oczywiście najważniejszym parametrem kredytu refinansowego jest oprocentowanie. Wszystkie banki, z wyjątkiem mBanku, pobierają w przypadku kredytów refinansowych takie same odsetki jak przy standardowych kredytach na zakup nieruchomości.

Szybki kredyt

Które banki wyjątkowo sprawnie rozpatrują wnioski kredytowe, szybko przygotowują umowy i bez zbędnej zwłoki wypłacają pieniądze? Oto ranking opracowany przez doradców Expandera. Doradcy przyznawali bankom punkty - najszybszy bank otrzymywał 3 punkty, drugi z kolei 2 punkty i trzeci 1 punkt. Poniżej pięć banków, które zebrały najwięcej punktów.
Kosztowne widełki
Cenę kredytu walutowego podnosi tzw. spread, czyli różnica między kursem wypłaty kredytu (kurs kupna waluty przez bank) a kursem jego spłaty (kurs sprzedaży waluty). Im szerszy spread tym droższy kredyt.
O ile droższy? Załóżmy, że pożyczasz 100 tys. zł na 20 lat przy oprocentowaniu 3 proc. Kurs wypłaty wynosi 2,50 zł masz więc zadłużenie w wysokości 40 tys. franków szwajcarskich. Rata wyniesie niespełna 190 franków i tę kwotę musisz bankowi co miesiąc oddać w złotówkach według aktualnego kursu spłaty. Przy kursie 2,60 zł masz do oddania 493 zł. Gdyby wypłata i spłata były rozliczane po tym samym kursie wówczas rata miesięczna wyniosłaby 474 zł. Ratę 493 zł zapłacilibyś przy oprocentowaniu 3,4 proc.
Poniżej pięć banków, w których różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży franka szwajcarskiego jest najmniejsza.

Na dowolny cel

Expander wybrał najtańsze pożyczki hipoteczne przy założeniu, że pożyczamy 100 tys. zł na 10 lat. Wartość nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie pożyczki to 200 tys. zł. Przy tak krótkim okresie spłaty walutą kredytu raczej powinny być złotówki - oszczędności odsetkowe nie będą na tyle wysokie, by opłacało się ponosić ryzyko kursowe.
Tylko Dom (oddział Getin Banku) i Fortis Bank skłonne są udzielić pożyczki hipotecznej do 100 proc. wartości nieruchomości (Dom nawet do 125 proc. wartości w przypadku osób wykonujących zawody prawnicze). W pozostałych bankach maksymalna kwota pożyczki to od najczęściej 60-80 proc. wartości nieruchomości przy maksymalnym okresie spłaty do 10-20 lat. Spośród badanych banków tylko Nykredit udziela pożyczek hipotecznych z oprocentowaniem takim samym jak dla kredytów mieszkaniowych.

Do jednego worka

Nieruchomość można wykorzystać także jako sposób na pozbycie się drogich kredytów konsumpcyjnych. Służą do tego kredyty konsolidacyjne - ma je w ofercie większość banków biorących udział w rankingu.
Oprocentowanie kredytów konsolidacyjnych w złotówkach i walucie obcej. Założenie: łączna kwota konsolidowanych kredytów to 50 tys. zł, wartość nieruchomości 100 tys. zł. Spłata przez 10 lat.
W przypadku, gdy w skład konsolidowanych kredytów wchodzi kredyt hipoteczny, niektóre banki stosują dla celu mieszkaniowego marżę niższą niż dla celów konsumpcyjnych. Takie rozwiązanie stosują Millennium, GE Money Bank i Dom (oddział Getin Banku). Oprocentowanie kredytu konsolidacyjnego jest wówczas średnią ważoną dwóch stawek oprocentowania - im większy udział kredytu mieszkaniowego tym tańszy kredyt konsolidacyjny.