Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową

1. Zarząd/zarządca wspólnoty mieszkaniowej:

* kieruje jej sprawami;

* reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą, a poszczególnymi właścicielami lokali.

WAŻNE
Gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenie woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.

2. Właściciele lokali wybierają zarządcę w drodze głosowania. Mogą przy tym ogłosić konkurs, ale nie jest to konieczne.

3. Zarządca/zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili zawieszeni lub odwołani - na mocy uchwały właścicieli lokali.

4. W razie wyodrębniania lokali etapami przyjęty przez dotychczasowych współwłaścicieli sposób zarządu nieruchomością wspólną odnosi się także do każdego kolejnego nabywcy.

ZAPAMIĘTAJ
Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić wyłącznie na podstawie uchwały właścicieli lokali.

Co może zarządca

Bez uchwały właścicieli może samodzielnie wykonywać tzw. czynności zwykłego zarządu. Czyli m.in.:

* zawierać umowy z dostawcami mediów, firmami ubezpieczającymi;

* rozliczać koszty i inwestycje;

* kalkulować zaliczki, przychody i koszty;

* zwoływać zebrania wspólnoty, korespondować z właścicielami;

* zlecać oraz nadzorować przeglądy techniczne, naprawy bieżące i konserwacje;

* zawierać i rozwiązywać umowy z dozorcami, konserwatorami, firmami ochroniarskimi, wykonawcami robót;

* fakturować, prowadzić księgowość, rozliczać nieruchomości z urzędami (skarbowym, gminy, ZUS-em);

* żądać spłaty zaległości czynszowych i kierować w tej sprawie wnioski do sądu.

Na to zarządca musi mieć zgodę

1. Do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest uchwała właścicieli lokali.

ZAPAMIĘTAJ
Uchwała musi wyrażać zgodę na dokonanie czynności oraz udzielić pełnomocnictwa (w formie przewidzianej prawem) do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

2. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

* ustalenie wynagrodzenia zarządu/zarządcy nieruchomości wspólnej;

* przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

* ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

* zmiana przeznaczenia nieruchomości wspólnej;

* udzielenie zgody na: nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej; ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku tych robot budowlanych; rozporządzenie tym lokalem; zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

* udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

* dokonania podziału nieruchomości wspólnej;

* zbycie nieruchomości;

* wytyczenie powództwa przeciw właścicielowi lokalu, który zalega z czynszem, narusza porządek domowy itp.;

* ustalenie (w wypadkach nieuregulowanych przepisami) części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych posiadaczy lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

* udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

* określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z
innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Kontrola zarządcy

1. Prawo kontroli działalności zarządu ma każdy właściciel lokalu.

2. Warto skorzystać z tego uprawnienia, bo gospodarzem wspólnoty jest tak naprawdę każdy jej członek. Zarząd lub zarządca pełnią tylko funkcję administracyjną.

3. Członkowie wspólnoty powinni szczególnie sprawdzać, czy ich zarząd lub zarządca wypełnia swoje obowiązki. Należy do nich m.in.:

* prowadzenie dla każdej nieruchomości wspólnej (wspólnoty mieszkaniowej): ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej;

* podjęcie czynności zmierzających do opracowania lub aktualizacji dokumentacji technicznej budynku i rozliczenia związanych z tym kosztów;

WAŻNE
Jeżeli uchwała właścicieli nie stanowi inaczej, koszty opracowania/aktualizacji dokumentacji technicznej budynku obciążają: do czasu wyodrębnienia własności ostatniego lokalu - dotychczasowego właściciela nieruchomości; po wyodrębnieniu własności ostatniego lokalu - wszystkich właścicieli lokali (w częściach odpowiadających ich udziałom w nieruchomości wspólnej).

* dokonywanie rozliczeń przez rachunek bankowy;

* składanie właścicielom rocznego sprawozdanie ze swojej działalności;

* zwoływanie zebrania ogółu właścicieli - co najmniej raz na rok, nie później niż w jego pierwszym kwartale. W wypadku, gdy zarząd/zarządca nie zrobią tego w terminie, zebranie doroczne może zwołać każdy z właścicieli.

Licencja na zarządzanie

1. Zarządcą nie może być człowiek z łapanki. Musi mieć licencję zawodową i ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.

WAŻNE
Licencji nie musi mieć członek danej wspólnoty, który chce nią zarządzać, bo wtedy ta funkcja nie jest jego czynnością zawodową. Ale może zażądać za nią wynagrodzenia, odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi pracy.

2. Właściciele lokali mogą - w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w zawartej później w formie aktu notarialnego - określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. A w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej (jest nią każdy człowiek) albo prawnej (firma).

3. Jeżeli zarząd nie został powołany - albo pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków, albo narusza zasady prawidłowej gospodarki - każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie i odwoła, gdy ustaną przyczyny powołania.

4. Jeżeli w ciągu dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości - w której liczba wyodrębnionych oraz niewyodrębnionych lokali jest większa niż siedem - ich właściciele:

* nie dokonają wyboru zarządu;

* nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego;

- dotychczasowy zarządca nieruchomości może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd.

Skarga na zarządcę

Członkom wspólnoty mieszkaniowej przysługuje prawo do złożenia skargi na zarządcę nieruchomości. Składa się ją w Ministerstwie Infrastruktury, a działająca przy nim Komisja Odpowiedzialności Zawodowej może takiego zarządcę ukarać (nawet odbierając licencję).
Do skargi muszą być oczywiście dołączone odpowiednie dokumenty, które potwierdzą zarzuty. W wypadku rażących błędów zarządcy, na przykład machlojek finansowych, można również złożyć w prokuraturze zawiadomienie o popełnieniu przestępstwa.

WAŻNE
Zarząd lub jego poszczególni członkowie mogą być w każdej chwili - na mocy uchwały właścicieli lokali - zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Zmiana ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Nieruchomości z Twojego regionu