Bubel roku

Ustawa o ochronie praw lokatorów weszła w życie 10 lipca ub.r. Po półroczu jej funkcjonowania zarówno przedstawiciele lokatorów, jak i właściciele lokali na wynajem twierdzą, że przyniosła więcej szkody niż pożytku.

Bubel roku

W plebiscycie "Gazety Prawnej" ustawa o ochronie praw lokatorów zasłużyła na niechlubny tytuł legislacyjnego bubla minionego roku. Zdaniem większości uczestników konkursu, jej przepisy kolidują z Kodeksem cywilnym, zasadą swobody zawierania umów i konstytucyjną zasadą ochrony prawa własności. - Obecna sytuacja jest przez wszystkich uznawana za złą. Nie czytałem i nie słyszałem nigdzie wypowiedzi osób, które oceniałyby tę ustawę pozytywnie - zapewnia prezes Naczelnej Rady Adwokackiej mecenas Stanisław Rymar.
W warszawskiej siedzibie "Gazety Prawnej" odbyła się dyskusja panelowa, podczas której na pytanie "Co dalej z ustawą o ochronie praw lokatorów? Jak stanowić dobre prawo?" próbowali odpowiedzieć m.in. prawnicy, przedstawiciele środowiska lokatorów oraz właścicieli nieruchomości.

A mury runą...

- Ustawa ta pogarsza sytuację najemców poprzez ograniczenie swobody zawierania umów na czas określony. Zamraża czynsz na poziomie niewystarczającym na pokrycie kosztów utrzymania nieruchomości, co nie leży w interesie żadnej ze stron, gdyż budynki ulegają w ten sposób dewastacji i pogarsza się sytuacja najemców - wyliczał skutki prawne ustawy przewodniczący sejmowej komisji ustawodawczej, poseł
Ryszard Kalisz.
Prezydent Polskiej Unii Właścicieli Nieruchomości Mirosław Szypowski mówił, że ustawa stworzyła tragiczną sytuację dla ogromnej rzeszy właścicieli ponad 500 tys. nieruchomości prywatnych, w których mieszka ok. 2 mln ludzi. - Aż do 1995 r. czynsz był ustalany odgórnie, bez względu na to, czy pokój miał widok na gnojówkę, czy na pałac. Dziś czynsz regulowany starcza na 40 proc. kosztów utrzymania budynków. Jakim prawem pół miliona właścicieli nieruchomości ma być pozbawionych możliwości utrzymania swych domów? - grzmiał Szypowski. Podkreślał, że ustawa spowodowała zamrożenie czynszów: - 30 groszy podwyżki rocznie to śmieszna suma. Tym bardziej, że inflacja spada i w praktyce czynsz może być w ogóle nie podnoszony.
Według danych Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, średnia stawka czynszu w Polsce to około 1,4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. W Szczecinie jest to około 2,67 proc., co pozwala już na przeprowadzanie nie tylko remontów, ale i inwestycji.
- Badaliśmy, po jakim czasie, przy obecnym tempie inflacji, moglibyśmy dojść do stawki odtworzeniowej 3 proc. I okazało się, że wychodząc od stawki 1,4 proc., osiągnęlibyśmy 3 proc. w roku 2071 - wyliczał wiceprezes Urzędu Mieszkalnictwa Wiesław Szczepański.
- Uchwalenie stawki odtworzeniowej na poziomie 2,1 pozwalałoby na dojście do stawki 3-procentowej w 2041 r.
- Brakuje gospodarskiego oka. W interesie państwa jest, by budynki się nie waliły. W Polsce jest dziś ok. 800 tys. mieszkań do wyburzenia. Ustawa spowodowała, że ruiną staną się kolejne - podsumował skutki ustawy przedstawiciel właścicieli nieruchomości.

Jak diabeł święconej wody

Zdaniem dyskutujących ustawa ma również wiele innych felerów. - Pogarsza sytuację najemców poprzez ograniczenie swobody zawierania umów na czas określony. Całkowitym nieporozumieniem jest objęcie jednakowym reżimem prawnym zajmujących się wynajmem w sposób profesjonalny i tych, którzy przyjmują sublokatorów do własnych mieszkań na czas przejściowy - mówił Kalisz. Trudno przecież porównywać sytuację osób budujących na wynajem czy właścicieli kamienic z osobami podnajmującymi jedno, dwa mieszkania.
Zdaniem posła, kolejne nieporozumienie - to jednakowy okres wypowiedzenia dla wszystkich najemców. R. Kalisz uważa, że należałoby zróżnicować terminy wypowiedzenia umowy w zależności od przyczyn i długości okresu najmu.
- Obecnie osoba, która nigdy nie była najemcą, może ubiegać się o lokal socjalny, co było niemożliwe pod rządami starej ustawy z 1994 r. Wypowiedzieć umowę można tylko komuś, kto nie zapłacił trzech pełnych czynszów. Nasz lokator może więc stale zalegać z czynszem za pół miesiąca, dwa miesiące. I nic mu się w świetle prawa nie stanie - alarmował specjalista z zakresu prawa mieszkaniowego mecenas Marcin Smoczyński.
Konieczność zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony, ale nie krótszy niż trzy lata powoduje, że wynajmujący boją się ich zawierania jak diabeł święconej wody. Dziś w Polsce mieszkania na wynajem to ok. 32 proc. wszystkich lokali, w Europie - 60 proc. A przecież dla niektórych osób wynajem jest jedyną szansą na własne cztery kąty. To w tych ludzi najbardziej uderzyła w praktyce ustawa.

Posłowie w kosmosie

Ekspertem komisji sejmowej pracującej nad rządowym projektem ustawy o ochronie praw lokatorów był prawnik z Uniwersytetu Jagiellońskiego dr Franciszek Zoll. Przyznał, że wokół ustawy narobiło się tyle hałasu, że nawet jego sześcioletni syn spytał go: Czy to ty, tato, napisałeś tę wariacką ustawę?
Zoll wyjaśnił, że zapisy nabrały aktualnego wyglądu dopiero w toku prac legislacyjnych. Projekt, który wpłynął do Sejmu, zakładał ochronę trwałości tytułu do lokalu (by najem nie był wypowiadany z byle powodu), ochronę przed nadmiernym czynszem i eksmisją.
- Ustawa miała regulować wszystkie możliwe prawa do lokalu z wyjątkiem prawa własności. Chcieliśmy ochrony trwałości praw lokatora, ale i sprawnej eksmisji w przypadku wypowiedzenia najmu - tłumaczył Zoll. Jego zdaniem to posłowie złamali próbę wyważenia racji lokatorów i najemców. Katalog osób uprawnionych do otrzymania lokalu socjalnego został rozszerzony i to dlatego prawo do lokalu socjalnego jest dziś niezwykle liberalnie. Wymienionym w ustawie osobom (np. bezrobotnym, kobietom w ciąży itd.) taki lokal przysługuje niezależnie od powodów ustania najmu. A takie rozwiązanie jest niedopuszczalne, bo wtedy eksmisja jest wstrzymana na czas otrzymania lokalu socjalnego i nie ma sposobu, by zaradzić dewastacji zajmowanego mieszkania. - I to powoduje, że ta ustawa jest zła - nie ukrywał Zoll.
Poseł Kalisz podkreślał, że w Polsce myślenie o sprawach prawnych regulowanych na styku właściciel - inne osoby, które korzystają z jego prawa własności, zawsze będzie nacechowane emocjonalnie, politycznie i socjalnie. Ustawę uchwalano w pośpiechu, bo AWS chciała zyskać głosy biednych ludzi. Przewodniczący sejmowej komisji ustawodawczej podkreślał, że ma ona swe źródło, niestety, nie w projekcie złożonym przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, ale w poprawkach wniesionych w Sejmie. Posłowie zajęli się bowiem jedynie elementami czysto technicznymi dotyczącymi stosunków między wynajmującym a lokatorem. Zabrakło dyskusji na temat całości polityki mieszkaniowej państwa.
- Praprzyczyną jest brak refleksji nad istotą rynku mieszkaniowego - mówił Kalisz. - A tekst prawny nie funkcjonuje przecież w kos-mosie.

Będą zmiany

Prace nad nowelizacją ustawy o ochronie praw lokatorów rozpoczęły się w listopadzie ub.r. Jednak po trzech miesiącach pracy eksperci z Urzędu Mieszkalnictwa stwierdzili, że zapis ma tyle wad, iż lepiej będzie stworzyć zupełnie nowe rozwiązania. - Marzec chcemy przeznaczyć na konsultacje projektu z zainteresowanymi grupami - powiedział "GL" wiceprezes urzędu W. Szczepański.
Przedstawiciel właścicieli nieruchomości deklarował, że są oni za ograniczoną eksmisją i czynszem. Nie wolnym, ale rozsądnym, Jego zdaniem, czynsze powinny się kształtować w granicach 3-4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Zgodziła się z tym Iwona Różewicz z Polskiej Unii Lokatorów.
Wygląda więc na to, że wkrótce zbierająca zewsząd gromy ustawa przejdzie do historii.