Jak bezpiecznie kupić nowe mieszkanie

Zadaj sobie trzy podstawowe pytania:

1 Ile możesz przeznaczyć pieniędzy na nowe mieszkanie czy dom?

2 Czy chcesz kupić nowe, czy na rynku wtórnym, z tzw. drugiej ręki?

3 Czy ma być to twoje mieszkanie docelowe, czy tylko na jakiś czas?
Jeśli szczerze odpowiesz sobie na te pytania, podejmiesz najrozsądniejszą decyzję. Odpowiadającą twoim potrzebom i możliwościom.

Przed zawarciem umowy

Zakup nowej nieruchomości odbywa się zwykle na podstawie umowy z deweloperem. Wcześniej sprawdź jednak jego wiarygodność, rzetelność i kondycję finansową. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów ostrzega: im piękniej wydane reklamówki z wizją przyszłego osiedla, tym bądź ostrożniejszy!

Żeby zabezpieczyć swoje interesy:

1. Ustal, czy deweloper już coś wcześniej wybudował. Jeśli tak, w jakim standardzie, czy z dochowaniem terminów (a jeżeli nie, z jakich powodów).

2. Podpytaj osoby mieszkające w tych domach, co o nich sądzą i jakie mają doświadczenia z realizacji umowy.

3. Bardzo dokładnie zapoznaj się z planami. Nie tylko konkretnego budynku, ale całego osiedla. Sprawdź, w jaki sposób mają być - lub już są - zagospodarowane sąsiednie działki.

4. Sprawdź stan prawny gruntów, na których ma być wybudowane osiedle lub tylko konkretny budynek. Informację da ci odpis z księgi wieczystej danej nieruchomości i odpis z rejestru gruntów. Zbadaj też aktualność decyzji zezwalającej na budowę i zatwierdzającej projekt techniczny.

5. Ustal, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Dobrowolnie przestrzegają Kodeksu Dobrych Praktyk, który daje jakąś gwarancją jakości usług.

* Umowa z deweloperem jest umową cywilnoprawną. Jej zapisy można negocjować!

* Zawsze możesz skonsultować ją z prawnikiem lub miejskim/powiatowym rzecznikiem konsumentów.

* Powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Z zachowaniem wymogów art. 9 ustawy o własności lokali. Mówi, że tylko w przypadku zawarcia umowy z deweloperem w formie aktu notarialnego - w sytuacji wadliwego albo sprzecznego z umową jej wykonywania - możesz zwrócić się do sądu. Z wnioskiem o powierzenie dalszych prac innemu wykonawcy, na koszt i ryzyko dewelopera.

By umowa była ważna, deweloper musi:
* mieć aktualne pozwolenie na budowę,
* zatwierdzony projekt techniczny obiektu,
* być właścicielem lub użytkownikiem gruntu, na którym ma stanąć budynek,
* a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Wpisu dokonuje się w dziale III (Prawa, roszczenia i ograniczenia) dla danej nieruchomości. Dla innych potencjalnych kupców działki z budynkiem w budowie jest to ostrzeżenie o tzw. roszczeniach osób trzecich.

Księgi wieczyste prowadzą wydziały sądów rejonowych, właściwych miejscowo dla położenia nieruchomości.

Dopóki nie wzniesiono budynku, nie można ustanowić odrębnej własności lokali. Czyli w praktyce przenieść ich własności na kupujących.

Umowę z deweloperem najlepiej zrób na piśmie, z zachowaniem formy aktu notarialnego. W nim deweloper:

* Oświadcza, że jest właścicielem gruntu i ma aktualne zezwolenie na prowadzenie budowy oraz zatwierdzony projekt techniczny.

* Zobowiązuje się do wybudowania budynku, potem ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na Ciebie.

* Powinien się w nim znaleźć też wniosek o ujawnienie roszczenia w dziale III Księgi wieczystej nieruchomości.

Wszelkie zmiany postanowień umowy wymagają, żeby były ważne, zachowania formy aktu notarialnego.

Deweloperzy często odradzają zawieranie umów w formie aktów notarialnych. Mówią, że nic nie zyskasz, a tylko wydasz pieniądze na notariusza. Tyle że w porównaniu z ceną mieszkania, wysokość jego wynagrodzenia jest niewielka. A dostajesz gwarancję niezmienności warunków umowy. W tym również ceny (chyba że co innego będzie wynikało z umowy, a ty zgodzisz się na taki zapis).

Są proponowane czasem przez deweloperów. Nie mają jednak zalet przyrzeczeń w formie aktu notarialnego. Często zawierają też postanowienia w jawny sposób dbające jedynie o interes dewelopera.

Jeżeli jednak zgodzisz się na zawarcie takiej umowy przedwstępnej - bez zachowania formy aktu notarialnego, dla własnego dobra przypilnuj, by uszczegółowiono w niej:

1. Strony

Jeżeli deweloper prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji wójta/burmistrza/prezydenta miasta, zamieszcza się w umowie: imię, nazwisko, nazwę firmy, adres, numery REGON i NIP oraz numer wpisu do ewidencji działalności gospodarczej.

W przypadku spółek prawa handlowego (z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnych) trzeba wskazać jej siedzibę, numeru wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, wymienić nazwiska i funkcję osób występujących w imieniu spółki (z podaniem podstawy do reprezentacji). Wymienia się też wysokość kapitału zakładowego i NIP.

Jeśli chodzi o Ciebie, muszą być twoje dokładne dane adresowe oraz numery dowodu osobistego, PESEL i NIP. Jeżeli stroną umowy są małżonkowie, podpisują ją oboje (chyba że jedno udzieli drugiemu pełnomocnictwa).

2 Przedmiot

W umowie deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności konkretnego lokalu, związanego z konkretną nieruchomością gruntową. Określana jest:
* numerem ewidencyjnym działki,
* numerem lub nazwą obrębu
* jednostki rejestrowej
* posiadanym obszarem i adresem położenia.

Na przykład: działka ew. nr 15 z obrębu Stare Hutowiska, jednostka rejestrowa G.46, posiadająca obszar 1753 m2, położona przy ul. Sołeckiej 2 w Hutowiskach), a także numerem księgi wieczystej, zbioru dokumentów lub numerem aktu własności ziemi.

3 Dokładne dane

Dotyczące:

* budynku - położenie, liczba kondygnacji,
* infrastruktury - media, oświetlenie, drogi dojazdowe, chodniki,
* lokalu - piętro, łączna powierzchnia, liczba izb z podaniem ich metrażu, rozkład, rozmieszczenie okien i drzwi, parametry techniczno-eksploatacyjne. Wykończenie i jego standard (z wyszczególnieniem użytych materiałów i dopuszczalnych zmian).
* części składowych lokalu: balkon, lodżia, piwnica, garaż, miejsce garażowe i inne.

4 Zakres prac budowlanych

W szczególności:

* Kto odpowiada za wykończenie (biały montaż, podłogi, drzwi wewnętrzne, glazura, terakota itp.) - nabywca czy deweloper,
* Jakie materiały będą użyte w pracach wykończeniowych: drzwi z litego drewna sosnowego czy płyta obciągnięta okleiną drewnopodobną. Okna drewniane czy z PCV? Jakie szyby, z jakim współczynnikiem, profilami, zabezpieczeniem antywłamaniowym, jakiego producenta itd.
* Jaki będzie rodzaj ogrzewania - z określeniem, czy koszt grzejników jest wliczony w cenę mieszkania.

Brak precyzji może skończyć się tym, że deweloper zastosuje najtańsze materiały, a ty nic nie będziesz mógł zrobić.

5. Terminy

Najważniejsze są:

* zakończenia prac budowlanych,
* przeniesienia własności lokalu.

Żądaj wskazania konkretnej daty, a nie przedziału czasowego (np. drugi kwartał roku). Wtedy, gdy deweloper nie dotrzyma terminu, będziesz mógł dochodzić naprawienia szkody.
Odpowiedzialność dewelopera mogą wyłączyć jedynie okoliczności, na których wystąpienie nie miał najmniejszego wpływu (siła wyższa, np. powódź, trzęsienie ziemi). Nie jest nią zima, bo tym, że w Polsce pada śnieg, a temperatura spada, deweloper doskonale wie. I powinien zaplanować prace budowlane z uwzględnieniem tych okoliczności, które nie uzasadniają przedłużenia terminu realizacji zobowiązania.

6. Cena

To najważniejsze postanowienie, które powinno znaleźć się w umowie. Podana cena powinna być brutto.

Zdarza się, że deweloper już w trakcie wykonywania umowy dodatkowo żąda zapłacenia podatku VAT. Tłumacząc, że nie zawierała go cena uzgodniona w dokumencie przedwstępnym. Dlatego domagaj się wyraźnego zaznaczenia, że ustalona kwota zawiera podatek VAT.

Musi też bardzo precyzyjnie wynikać z niej, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za balkon i inne części składowe lokalu, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Jeżeli nie, konieczne jest dodatkowe ich wskazanie.

Ważne jest, by zaznaczyć, że cena nie ulega zmianie. Jeżeli w umowie znajdzie się postanowienie, iż może wzrosnąć np. o stopień inflacji), to tylko w odniesieniu do nieopłaconych przez Ciebie kwot!

Trzeba jasno określić warunki, po których spełnieniu czy zaistnieniu cena się zmieni i o ile. Jednocześnie musi Ci przysługiwać prawo do rezygnacji z umowy w takim przypadku. Chodzi o to, by deweloperzy nie przeciągali prac budowlanych, by więcej zarobić.

Musisz też znać harmonogram wpłat rat za mieszkanie. Nalegaj, by ostatnią wpłacić już po zakończeniu inwestycji i odbiorze technicznym budynku - przy podpisaniu umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu mieszkalnego i przenoszącej jego własność na ciebie.

7 Zapis wprowadzający możliwość odstąpienia od umowy oraz przeniesienia praw na inną osobę (trzecią)

W umowach często są zapisy, na podstawie których możesz odstąpić od umowy, ale po wskazaniu osoby, na którą zostanie przeniesiony ogół praw i obowiązków z niej wynikających.

Są też postanowienia, że gdy odstępujesz od umowy to zwrot pieniędzy nastąpi w nominalnej wysokości - czyli bez waloryzacji, oprocentowania. I dopiero po wskazaniu osoby, która Cię zastąpi, podpisaniu przez nią umowy i zapłaceniu określonej kwoty. W praktyce oznacza to, że swoje pieniądze dostaniesz dopiero po jakimś czasie.

Czasami deweloperzy domagają się zapłacenia odstępnego. Nazywając to dla pozoru opłatą manipulacyjną czy administracyjną.

8 Kary umowne

Jeżeli w umowie są przewidziane, to powinny być wprowadzone w sprawiedliwiej dla obu stron wysokości.

* Bardzo ważne jest, by odpowiednie wyważyć wysokości kar za opóźnienie w zakończeniu prac i odstąpienie od umowy przez dewelopera. Zbyt niska kwota stanowi pokusę do jej zerwania i ponownej sprzedaży mieszkania, którego cena wzrosła.

Klauzula o karze umownej wyłącza dochodzenie wyrównania szkody w faktycznej wysokości! Chyba że strony w umowie postanowiły inaczej (art. 483, 484 Kodeksu cywilnego).
Wprowadzając do umowy postanowienie, że uprawniony może dochodzić odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary umownej, zapewniasz sobie możliwość całkowitego wyrównania szkody, która została wyrządzona.

(Na podstawie materiałów Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów).