Jak wygląda sytuacja na rynku deweloperskim w Lubuskiem? „Pociąg z tanimi mieszkaniami już odjechał!”

Według ostatnich danych GUS od początku roku do końca maja 2021 r. wydano w Polsce pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 141,4 tys. mieszkań, tj. o 48,2 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku. Jak wskazują specjaliści na rynku nieruchomości w Lubuskiem w ostatnim czasie widoczne są trendy wzrostowe, również w kwestii tego, ile trzeba zapłacić za mieszkanie.

– Według moich obserwacji w ciągu ostatnich pięciu lat ceny wzrosły dwukrotnie. W Zielonej Górze i Gorzowie płaciło się kiedyś nawet mniej niż 4 tys. zł za m2, dziś w nowym budownictwie pojawiają się już oferty, które sięgają nawet 7-8 tys. zł za m2. I nie mówimy tutaj o żadnych luksusach – przekonuje Tomasz Narkun.

Nasz ekspert wskazuje przy tym, że jednocześnie nigdy historycznie w Lubuskiem nie budowało się tak dużo. – W Zielonej Górze w 2019 roku oddano do użytku ok 1 tys. mieszkań, rok temu już 1,5 tys. W Gorzowie było to odpowiednio ok 400 w 2019 oraz ok 800 w zeszłym roku. Wystarczy zresztą przejechać się ulicami obu stolic naszego województwa, gołym okiem widać powstające nowe osiedla – przekonuje nasz rozmówca.

Skoro na rynku deweloperskim cały czas oddaje się coraz więcej mieszkań to, dlaczego ich ceny nie spadają?

– Mamy tutaj do czynienia ze splotem kilku czynników – tłumaczy Narkun. – Po pierwsze mamy niskie stopy procentowe oraz wysoką inflację. W Polsce gra na giełdzie nie jest zbytnio popularna, uważa się, że niesie ze sobą ryzyko. Zdecydowanie częściej osoby posiadające odpowiedni kapitał starają się chronić oszczędności przed utratą wartości skupując nieruchomości. Do tego dochodzą zagraniczne fundusze inwestycyjne, masowo wykupujące nowe mieszkania. A na to wszystko nakłada się jeszcze wyż demograficzny i duża liczba młodych rodzin, które chcą zakupić pierwsze „cztery kąty”, a na horyzoncie rządowe programy pomocowe. Ceny więc rosną, a liczba chętnych na zakup nie spada – wyjaśnia Narkun.

Nasz ekspert zauważa przy tym, że są choć pewne ograniczenia we wzroście cen to jednak nie należy spodziewać się ich spadków. – Koszt mieszkania nie może być oderwany od ogólnej wysokości zarobków w społeczeństwie. Jednak obecnie ceny nieruchomości rosną szybciej niż pensje. Deweloperzy mają świadomość tego, że część klientów może im odejść. Najwyżej dłużej będą czekali na sprzedaż danego mieszkania, ale w końcu i tak ktoś zdecyduje się na zakup – uważa Narkun.

Jego zdaniem polski rynek mieszkaniowy charakteryzuje się tym, że to firmy deweloperskie odgrywają główną rolę. – Tak naprawdę to prywatni przedsiębiorcy zostali obarczeni zadaniem wypełnienia luki na rynku mieszkaniowym. A ta jest olbrzymia, jedna z najwyższych w Europie – twierdzi Narkun.

-Program mieszkanie plus nie wypalił, obecnie nie ma u nas żadnego większego projektu budowy tanich mieszkań komunalnych czy czynszowych pod wynajem. Kolejki do TBS są kilkuletnie i w zasadzie wiele osób z góry zakłada wzięcie kredytu hipotecznego na zakup własnego lokalu– tłumaczy nasz rozmówca.

Jak rozwiązano ten problem w krajach zachodnich? – Modelowym przykładem jest tutaj Wiedeń, gdzie w mieszkaniach komunalnych mieszka pół miliona ludzi, czyli ok 25 proc. wszystkich. Poza tym miasto dba o dostępność tanich mieszkań na wynajem dla młodych ludzi do 25 roku życia. Z kolei w Anglii dla lokatorów przygotowano program lojalnościowy. W skrócie, im dłużej mieszkasz w danym miejscu tym wyższą bonifikatę uzyskujesz przy wykupie, z którego możesz skorzystać w każdej chwili. Dzięki temu mieszkańcy nie szukają na siłę nowych mieszkań i nie zadłużają się przesadnie pod zakup nowych – wyjaśnia Narkun.

W Lubuskiem nie raz spotkaliśmy się z sytuacją, gdy samorządowcy zwracali nam uwagę na rosnące koszty danej miejskiej inwestycji. Naturalnie podobne problemy odczuwają deweloperzy.

– Ceny gruntów poszły mocno w górę, podobnie stawki godzinowe pracowników. Firmy będą musiały też odprowadzać 1 proc. wartości inwestycji na tzw. fundusz deweloperski. Ale z prawdziwym zatrzęsieniem mamy do czynienia w przypadku materiałów budowlanych. Np. cena stali zbrojeniowej jeszcze jakiś czas temu wynosiła ok 1,67 zł za kg. Dziś jest to już 4,2 zł za kg. Sam styropian poszedł w górę o 100 proc. a stolarka o 20 proc. – wskazuje ekspert.

Rosnące ceny stanowią olbrzymi problem dla firm deweloperskich. – Te zmiany zachodzą tak szybko, że doprowadzają do sytuacji, w której deweloper nie wie jaki będzie całkowity koszt budowy. Część przedsiębiorców z góry zakład podwyżki, aby wypracować marżę. W mediach pojawiają się również historie o klientach, którym rozwiązywano umowy rezerwacyjne i podnoszono ceny. To wina nie tylko chciwości niektórych przedsiębiorców, ale także zdestabilizowanego rynku – uważa Narkun.

Według ostatnich badań w Polsce w grupie wiekowej 25-34 lata aż 44 proc. osób wciąż mieszka ze swoimi rodzicami. – Obawiam się, że to się szybko nie zmieni. Pociąg z tanimi mieszkaniami już odjechał i część młodych ludzi może być na nie po prostu nie stać – podkreśla nasz rozmówca.

– Zawsze doradzam młodym osobom, którzy nie mają ustabilizowanej sytuacji życiowej i zawodowej, aby nie zaciągali pochopnie kredytu hipotecznego. Rozsądniej w takiej sytuacji postawić na najem, rozwój kariery, na większą mobilność, zachować możliwości szybkiej zmiany miejsca zamieszkania. Błędem jest obarczać się „finansowym garbem” na kolejne 25 lat w postaci wysokiego kredytu w zbyt młodym wieku – przekonuje Narkun. I jednocześnie wskazuje na proste kalkulacje.

- Powiedzmy, że chcemy dziś zakupić mieszkanie 60-metrowe, takie dla młodej rodziny. Ceny takich lokali sięgają nawet 400 tys. zł. Do tego dochodzi wykończenie, czyli kwota robi się ponad pół miliona złotych. W konsekwencji rata kredytu może wynieść nas miesięcznie 2-2,5 tys. zł. Do tego należy dodać wydatki na wszystkie opłaty, które nieustannie rosną. Myślę, że dla wielu młodych ludzi, w przypadku, gdyby coś poszło nie tak w ich życiu, może to być katastrofalne. Pamiętajmy również o ryzyku podwyżki stóp procentowych – twierdzi Narkun.

Czy w najbliższych latach możemy spodziewać się poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym? – Nie sądzę. Uważam, że to może być najtrudniejsza dekada dla młodych osób z jaką mieliśmy do czynienia. Pierwszych symptomów poprawy w kwestii szerokiej dostępności lokali czynszowych, tanich mieszkań na wynajem, spodziewałbym się dopiero ok 2030 roku – mówi Tomasz Narkun.

Wideo: Ceny mieszkań mocno w górę: